Thị trường địa ốc cạn kiệt nguồn cung, chờ cải cách toàn diện pháp lý và nguồn vốn

Nguồn cung liên tục giảm mạnh

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục suy giảm mạnh về nguồn cung. Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản đạt kỷ lục là 180.000 sản phẩm năm 2018, nhưng sang năm 2019 chỉ còn 110.000 sản phẩm (giảm 39%). Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 90.000 sản phẩm, chỉ bằng 50% năm 2018.

Đến năm 2021, dịch bệnh bùng phát nghiêm trọng khiến nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng, nguồn cung bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái khan hiếm, chỉ còn 50.000 sản phẩm. Năm 2022, nguồn cung tiếp tục giảm, chỉ còn 48.500 sản phẩm, bằng 27% so với năm 2018.

Trong báo cáo Chiến lược Đầu tư 2023 mới công bố, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000 - 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ. Giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5 - 10% so với cùng kỳ trong năm 2023.

Chưa kể, các dự án mới có kế hoạch mở bán đầu năm 2023 đều được lùi lại vào cuối hoặc giữa quý II để chờ đợi tâm lý thị trường tốt hơn đã khiến nguồn cung dự kiến giai đoạn đầu năm gần như không có.  

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM, thời điểm hiện tại chỉ có một vài chủ đầu tư đang chào bán các dự án hiện hữu ra thị trường. Đơn cử, Nam Long hiện đang chào bán hai dự án mở bán giai đoạn tiếp theo với số lượng sản phẩm cũng rất hạn chế là Akari City (quận Bình Tân) và Mizuki Park (huyện Bình Chánh) hay Vingroup mở bán giai đoạn tiếp theo dự án Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức.

Tương tự TP.HCM, thị trường bất động sản Hà Nội cũng chủ yếu ghi nhận một số dự án hiện hữu mở bán như T&T Capella 02 Phạm Ngọc Thạch (quận Đống Đa), BRG Diamond Residence (quận Thanh Xuân), Vinhomes Ocean Park (huyện Gia Lâm), Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm), Sunshine Center (quận Nam Từ Liêm).

Theo giới chuyên gia, tình trạng nguồn cung suy giảm mạnh giai đoạn hiện tại là do thị trường địa ốc đang vô cùng khó khăn, doanh nghiệp chịu áp lực từ nhiều phía, tâm lý nhà đầu tư, khách hàng còn khá e dè. 

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, nguồn cung khan hiếm không phải do các doanh nghiệp không muốn phát triển dự án mà là nhiều “chốt chặn” đang “trói” chân họ, trong đó nổi lên hai vấn đề cốt yếu là vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. 

Cụ thể, hành lang pháp lý của bất động sản liên quan tới khoảng 12 luật. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo... Vì vậy các cơ quan hành pháp khó xử lý. Điều này dẫn đến việc các dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp là rất lớn.

"Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn bĩ cực. Nếu không có một cuộc cải cách để tháo gỡ đồng bộ những khó khăn hiện nay, thị trường sẽ khó trở về trạng thái hồi phục, nguồn cung khó được cải thiện".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Về phía nguồn vốn, năm 2022 trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ. Đến cuối năm, room tín dụng được nới nhưng bất động sản thuộc nhóm tiềm ẩn rủi ro cao trên 200% nên các doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận.  Nhiều dự án chỉ còn cách huy động vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai, song thị trường trầm lắng, tâm lý nhà đầu tư bất an nên giải pháp này cũng không hiệu quả. 

“Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn bĩ cực. Nếu không có một cuộc cải cách để tháo gỡ đồng bộ những khó khăn hiện nay, thị trường sẽ khó trở về trạng thái hồi phục, nguồn cung được cải thiện”, ông Châu nhấn mạnh.

Cần một cuộc cải cách toàn diện

Bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần có một cuộc cải cách toàn diện từ vấn đề pháp lý đến vấn đề dòng vốn. 

Theo đó, các cơ quan soạn thảo luật nên lắng nghe và thấu hiểu những vướng mắc trong vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính của các doanh nghiệp để luật mới được sửa đổi một cách tận gốc, hiệu quả. 

Với việc tiếp cận vốn, nên tạo điều kiện cởi mở cho các doanh nghiệp địa ốc chân chính được tiếp cận nhanh chóng, không nên cào bằng mọi doanh nghiệp đều tiềm ẩn rủi ro cao. Đặc biệt, trong quý I/2023 các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu rất nhiều. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện để doanh nghiệp được cơ cấu nhóm nợ, hoãn, giãn nợ nếu không muốn tình trạng đổ vỡ hàng loạt xảy ra. 

Tất nhiên, về phía các doanh nghiệp cũng cần nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư nếu muốn tồn tại. 

“Chúng tôi đã đề nghị họ phải giảm giá nhà thực chất, chấp nhận bán cắt lỗ để biết mình còn lại bao nhiêu tài sản, còn hơn là kỳ vọng ảo về lợi nhuận rồi chết chìm. Bán hàng để có tiền, có thanh khoản là nhiệm vụ hàng đầu của các doanh nghiệp”, ông Châu nói.

Cùng quan điểm phải thực hiện một cuộc cải cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh nhận định, pháp lý tài chính và tiền tệ gắn quyện với nhau, nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái “dòng tiền dịch chuyển bình thường” được.

Dẫn chứng câu chuyện Công ty Evergrande của Trung Quốc, TS. Thành cho rằng, cần tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục được vào các dự án, đảm bảo những điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn không quá ngặt nghèo. Đồng thời, cho phép các doanh nghiệp tiếp tục phát hành trái phiếu để đảo nợ hoặc triển khai dự án để có dòng tiền.

Ngoài ra, Trung Quốc cũng đã thực hiện các chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, tập trung vào nhà ở thương mại giá phải chăng, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Đây cũng là điều mà Việt Nam cần học hỏi và thực hiện một cách hiệu quả. 

“Nên nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường bất động sản, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) giúp thị trường bật dậy”, ông Thành nói./.