Lãnh đạo các địa phương, cộng đồng doanh nghiệp (DN) và các chuyên gia đều cho rằng nếu giữ lại phương pháp thặng dư, đang được áp dụng với khoảng 90% dự án, thì điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường sẽ được khai thông.
Nguy cơ tắc pháp lý hàng loạt
Lãnh đạo một DN tại TP.HCM cho hay thời gian một dự án hoàn thành thủ tục pháp lý thường mất khoảng từ 2 - 3 năm, cá biệt có những dự án 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa xong. Trong đó, riêng khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian nhất, chiếm tới khoảng một nửa. Vì thế, những thay đổi trong phương án định giá đất tác động rất lớn đến nguồn cung và thanh khoản trên thị trường.
"Một dự án bất động sản (BĐS) muốn triển khai phải được định giá đất để nộp tiền sử dụng, sau đó mới được cấp phép xây dựng, thi công và mới đủ điều kiện bán hàng. Vì vậy, định giá đất là khâu then chốt để tạo nguồn cung cho thị trường. Chưa nói đến việc các phương án mà Bộ TN-MT giữ lại còn nhiều vấn đề thì với khoảng 90% dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư, nếu giờ chuyển sang phương pháp khác đồng nghĩa với kéo dài thời gian chờ đợi. Thị trường BĐS tiếp tục rơi vào tình trạng tắc pháp lý đồng loạt", vị này nhấn mạnh.
Ngược lại, nếu giải quyết được vướng mắc trong định giá đất cũng sẽ giúp dự án rút ngắn thời gian làm pháp lý, giúp giảm giá thành. Đó là lý do Chính phủ liên tục ra các chỉ đạo phải giải quyết nhanh vướng mắc trong khâu này. "Nếu Bộ TN-MT bỏ phương pháp thặng dư thì chúng ta sẽ là nước đầu tiên trên thế giới loại bỏ phương pháp ưu việt này trong việc tính tiền sử dụng đất. Từ đó các dự án BĐS sẽ không thể triển khai được vì không có phương pháp nào phù hợp để tính tiền sử dụng đất", lãnh đạo DN nói trên khuyến cáo.
Từ thực tế hoạt động trong ngành, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, đánh giá Công điện số 634 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ngày 10.7 vừa qua về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất đã đánh trúng điểm nghẽn hiện nay của thị trường. Bởi vướng mắc lớn nhất của các DN là các phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đa số các dự án đang sử dụng phương pháp thặng dư. Nếu bỏ phương pháp này, tình trạng ách tắc sẽ càng trầm trọng hơn.
"Dự án nhà ở xã hội của công ty tôi đã đưa vào vận hành được mấy năm nhưng vẫn chưa tính được tiền sử dụng đất dù theo luật, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Do vậy, nếu gỡ được vướng mắc này sẽ gỡ khó được cho DN rất lớn, khơi thông nguồn cung cho thị trường, giúp giảm giá BĐS, nhà nước cũng tăng thu ngân sách", ông Nghĩa nói.
Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS VN, dư luận đang rất quan tâm đến Công điện số 634 bởi đây được xem là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất hiện nay. Việc Chính phủ phân cấp cho UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường sẽ giúp kéo giảm thời gian thực hiện một dự án. Ví dụ một khu đất có trị giá từ trên 30 tỉ đồng tại H.Nhà Bè
(TP.HCM), nếu theo quy trình cũ phải trình lên TP, thời gian chờ phê duyệt hồ sơ xác định giá đất phải mất 2 tháng. Nhưng nếu ủy quyền cho cấp huyện, thời gian được rút ngắn xuống còn chưa đầy 1 tháng. Tuy nhiên, nếu bỏ phương pháp thặng dư, việc định giá đất đối với các dự án BĐS càng khó khăn hơn gấp bội. Chưa kể, hiện nay đang có nhiều phương pháp định giá đất, khiến mỗi nơi lại định giá một kiểu, kết quả chênh lệch khá nhiều. Thậm chí cùng một dự án nếu thuê 3 đơn vị thẩm định sẽ ra 3 kết quả khác nhau.
Đề nghị giữ phương pháp thặng dư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét trong Công điện số 634, Thủ tướng Phạm Minh Chính ngoài việc chỉ đạo Bộ TN-MT trước ngày 31.7 phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất còn yêu cầu phải thường xuyên theo dõi, kịp thời hướng dẫn các địa phương tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai đẩy mạnh công tác định giá đất, quyết định giá đất. Thành lập tổ công tác của Bộ TN-MT thường xuyên theo dõi, kiểm tra, đôn đốc, xử lý vướng mắc về định giá đất của địa phương, cơ quan, đơn vị.
Không những vậy, công điện còn yêu cầu chủ tịch UBND các địa phương tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư. Trước đó vào tháng 5, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có Công điện số 469 theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu. Đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, DN.
Chỉ đạo rõ ràng là vậy nhưng đáng nói là dự thảo Nghị định 44 và cả dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 - 6.2023 của Bộ TN-MT đều loại bỏ phương pháp thặng dư để giữ lại 3 phương pháp được phân tích là có nhiều "bất ổn" gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỉ đồng theo bảng giá đất).
Để thấy rõ sự bất ổn của các phương pháp được giữ lại, ông Lê Hoàng Châu lấy ví dụ việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà thửa đất, khu đất có giá trị dưới 200 tỉ đồng theo bảng giá đất là không phù hợp với các đô thị lớn, nhất là 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhiều dự án BĐS quy mô lớn mà tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Chính vì vậy ông Châu đề nghị giữ lại phương pháp thặng dưtrong dự thảo Nghị định và dự thảo luật Đất đai (sửa đổi). Bởi đây là phương pháp định giá khoa học được áp dụng để định giá đất đối với các khu đất có tiềm năng phát triển.
Ngoài ra, ông cũng kiến Bộ TN-MT và Chính phủ chấp thuận đề xuất của UBND TP.HCM áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tất cả thửa đất, khu đất. "Công thức hóa" việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm bảo đảm tính minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với nhà nước trong việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhà nước có quyền quyết định và điều chỉnh kịp thời bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất để không làm thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
