Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đó là bỏ quy định về khung giá đất. Qua tổng kết thực tiễn Nghị quyết 19 và Luật Đất đai cho thấy khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (5 năm) làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất và không được cao hơn 30% khung giá. Khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng.
Ví dụ đất ở phi nông nghiệp phân theo đồng bằng, trung du, miền núi; đất ở đô thị phân theo loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II, loại III, chưa đủ độ dày, chi tiết để đảm bảo phù hợp với các yếu tố hình thành giá đất như vị trí, khả năng sinh lợi... Do có biên độ rất rộng giữa giá tối thiểu và tối đa nên cũng không điều tiết được vấn đề giá đất giáp ranh.
XÓA BỎ CƠ CHẾ HAI GIÁ
Trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố. Ví dụ như giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng, được phép biến động trong biên độ 30% thì mới là hơn 164 triệu đồng. Như vậy quá thấp so với thực tế ở một số khu vực của Hà Nội hoặc Tp. Hồ Chí Minh.
Chia sẻ điều này, mới đây Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng thực tế đó dẫn đến khung giá đất thấp, khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường. Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất.
“Nếu bỏ khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn”, Bộ trưởng nói.
Một số ý kiến cho rằng, khái niệm giá đất phù hợp với giá phổ biến thị trường được hiểu là giá đất sát với giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường sẽ theo từng thời điểm, phụ thuộc vào quy luật cung- cầu. Đây là một giá trị biến động khó dự đoán. Hơn nữa, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày đầu năm thì làm thế nào để sát với giá thị trường của từng thời điểm trong năm được?
Tại Hội nghị lấy ý kiến doanh nghiệp về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do VCCI vừa tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày và luôn có tình trạng cố tình thổi giá..
Cũng theo chuyên gia này, luật đã quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Do đó nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau.
SẼ CÓ HỆ THỐNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT MỚI PHÙ HỢP VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG
Trả lời trực tuyến những thắc mắc của người dân mới đây, ông Hà cho rằng bảng giá đất trong nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được sát với những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo lần này có quy định cụ thể về Bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể.
Để xác định được giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường.
Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá chúng ta sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.
Hiện nay, dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường, nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường.
Ông Hà nhấn mạnh, điều quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của Nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào.
Với các nước mất 5-10 năm để đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nay, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.
Ở Việt Nam, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.
Năm 2025, Việt Nam sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó, có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. “Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay, chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, Bộ trưởng nói.
Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013, Luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số...
Nghị quyết 18 của Trung ương vừa ban hành đã đặt ra vấn đề chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo kịp thị trường hơn.
Hiện nay, bảng giá đất được giao cho địa phương xác định và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
Việt Nam sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, trong đó, sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này, đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra, trong đó, đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác. Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai này sẽ minh bạch hơn và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.
Một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung- cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.
