Câu chuyện về việc các chủ đầu tư lách luật, huy động vốn trái phép tại những dự án bất động sản hiện không còn mới. Rủi ro đối với khách hàng khi xuống tiền tại những dự án "trên giấy" đã được cơ quan chức năng cảnh báo nhiều. Các hình thức xử phạt đối với chủ đầu tư sai phạm cũng được thực hiện. Thế nhưng, dường như các biện pháp này vẫn chưa đủ mạnh để chấn chỉnh thị trường
"Bán nhà trên giấy"
Để lại thông tin liên hệ trong hộp thư trên website mteastmark-city.com.vn, chưa đầy 2 phút sau, phóng viên nhận được cuộc gọi đến từ T., người tự nhận là nhân viên bán hàng của Công ty CP Đầu tư BĐS Rio Land (Rio Land).
T. cho biết, ngoài làm đơn vị phát triển, hiện Rio Land đang cùng Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư dự án MT Eastmark City (đường Trường Lưu, phường Long Trường, TP Thủ Đức, TP.HCM). Dự án MT Eastmark City có quy mô 2.600 sản phẩm, với 7 tháp căn hộ thương mại, 3 khu nhà xã hội..
"Bây giờ chỉ mới có giá dự kiến thôi chị, giá dự kiến đang là 36 triệu đồng/m2, rẻ nhất khu vực luôn. Trên mạng để Rio Land là đơn vị phân phối nhưng thật ra Rio Land là chủ đầu tư luôn. Chị chốt nhanh, ở thì tiềm năng, mà đầu tư thì nhanh có lời lắm", T. tư vấn.
Sau khi "thuyết trình" về những ưu điểm của dự án, T. bắt đầu mời gọi chúng đóng tiền giữ chỗ sản phẩm.
"Giờ chị đóng 50 triệu đồng để giữ chỗ sản phẩm, bên em sẽ lập "phiếu đăng ký tìm hiểu thông tin dự án" cho chị. Chứ giờ nhiều người mua lắm, có người giữ chỗ mấy suất luôn, nên không làm luôn là hết phần, hoặc sẽ mất quyền ưu tiên chọn căn hộ mà mình ưng ý", T. mớm lời.
Thế nhưng, khi hỏi về tiến độ dự án, T. mới thừa nhận đang trong quá trình chuẩn bị ép cọc thử tải làm móng. Hiện dự án vẫn là bãi đất được quây tôn với một vài máy móc trong công trình. Đồng thời, dự án chưa được mở bán.
Tương tự, tại dự án Phú Đông Sky Garden (đường An Bình, phường An Bình, TP Dĩ An, Bình Dương), dù mới được chủ đầu tư là Công ty CP Địa ốc Phú Đông ra mắt vài ngày, thế nhưng hàng trăm khách hàng đã không ngần ngại "xuống tiền" giữ chỗ.
Theo quảng cáo của chủ đầu tư, dự án Phú Đông Sky Garden sẽ được xây dựng trên phần đất có diện tích 6.000m2, quy mô cao 27 tầng với 640 căn hộ.
"Với ý tưởng từ những khu vườn trên không thoáng đãng, các căn hộ Phú Đông Sky Garden có ít nhất hai mặt thoáng với hành lang rộng và không gian mở. Mỗi căn hộ được thiết kế tinh tế, tối ưu công năng sử dụng...", những lời quảng cáo từ chủ đầu tư Phú Đông.
Trên các trang mạng, thông tin rao bán căn hộ dự án Phú Đông Sky Garden được đăng tải nhan nhản. Chỉ cần một cú "click", lập tức sẽ có nhân viên liên hệ chào mời.
"Giá dự kiến đang là 40 triệu đồng/m2, đến khi mở bán chính thức thì giá có thể chênh hơn một chút. Chị cứ yên tâm, giờ chị ký phiếu "đăng ký quyền mua căn hộ" và đóng 50 triệu, hôm mở bán chị sẽ được chọn căn. Nếu không ưng ý, công ty sẽ hoàn tiền", một nhân viên môi giới dự án Phú Đông Sky Garden nói.
Dự án Phú Đông Sky Garden (đường An Bình, phường An Bình, TP Dĩ An, Bình Dương).
Có thể thấy, dù ở Bình Dương, nhưng mức giá của dự án Phú Đông Sky Garden lại cao hơn so với một số dự án khác tại TP.HCM và khu vực xung quanh.
Chưa kể đến, theo ghi nhận của PV VTC News ngày 6/4, dự án vẫn đang trong quá trình chuẩn bị làm móng. Điều này đồng nghĩa, dự án chưa được phép giao dịch.
Một dự án khác khiến phóng viên không khỏi bất ngờ khi chỉ có 846 căn hộ nhưng đã ký hơn 1.200 "phiếu yêu cầu tư vấn" với khách hàng. Một "phiếu yêu cầu tư vấn" được ký tương đương với 50 triệu đồng khách hàng đã đóng để giữ chỗ sản phẩm. Với 1.200 phiếu, chủ đầu tư đã dễ dàng huy động 60 tỷ đồng từ khách hàng.
Không còn xa lạ, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Đầu tư BĐS An Phú Land (thành viên Tecco Group). Với loạt dự án mang thương hiệu Tecco trải dài từ Bắc tới Nam, lần này, dự án "có một không hai này" được chủ đầu tư đặt tên Tecco Felice Homes (đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP Thuận An, Bình Dương).
Trong vai khách hàng có nhu cầu mua căn hộ dự án, phóng viên được U., nhân viên môi giới của Công ty Đất Xanh miền Đông (đơn vị phát triển) nhiệt tình tư vấn. Theo U., dự án Tecco Felice Homes có tổng diện tích 8.511m2 với quy mô 1 khối tháp, 23 tầng, gồm 846 căn hộ.
"Chị dò giá khu vực gần dự án em mà xem, đều 30 - 35 triệu đồng/m2, còn dự án em chưa đầy 30 triệu nữa. Chị mua dự án bên em là vừa để ở mà còn đạt lợi nhuận tốt khi bán ra. Tại bên em còn đúng một tuần nữa để bán, còn lại chuẩn bị cho mở bán, nên vào trễ là không còn căn lấy luôn ấy chị", U. mời chào.
Khi hỏi về giấy phép xây dựng, U. hứa hẹn chỉ một tuần nữa dự án sẽ có giấy phép xây dựng.
"Dạ 15/4 bên em sẽ có giấy phép xây dựng để 17/4 mở bán. Nên 15/4 mà không có là khách hàng bên em đi về hết, nên chị yên tâm", U. nói.
Dự án Tecco Felice Homes (đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP Thuận An, Bình Dương).
Vì dự án chưa có giấy phép xây dựng nên cũng không bất ngờ khi hiện trạng khu đất dự án vào ngày 6/4 vẫn là bãi đất trống được quây tôn. Ấy vậy, cạnh khu đất, một công trình nhà mẫu đã được xây dựng kiên cố để đón khách hàng tới tham quan.
Ở một diễn biến khác, trên website của Sở Xây dựng Bình Dương vừa cập nhật thông tin: "Hiện nay, qua rà soát trên địa bàn tỉnh Bình Dương, không có dự án với tên gọi Tecco Felice Homes".
Trái đắng từ mua "nhà trên giấy"
Đối với các dự án chung cư, theo quy định, khi mua căn hộ khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán (HĐMB) với chủ đầu tư. HĐMB được xem là "kim bài pháp lý" của dự án khi bao gồm tất cả hồ sơ pháp lý được phê duyệt như: Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà, có xác nhận đủ điều kiện được bán hàng của Sở Xây dựng, có hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng, có bản vẽ mặt bằng căn hộ...
Do HĐMB được quy định rất chặt chẽ, nên không ít chủ đầu tư vì không đủ nguồn lực tài chính đã bất chấp quy định, ký các "hợp đồng đặt cọc", "hợp đồng giữ chỗ", "phiếu đăng ký quyền mua căn hộ", "phiếu đăng ký tìm hiểu thông tin dự án", "phiếu yêu cầu tư vấn"... để thu tiền khách hàng. Các hợp đồng này thường rủi ro cao, vì đẩy khách hàng vào thế "mua nhà trên giấy".
"Nhà trên giấy" nghĩa là nhà sẽ hình thành trong tương lai, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn bắt đầu xây dựng và phải mất nhiều năm mới hoàn thành. Mua "nhà trên giấy", khách hàng hoàn toàn không biết được năng lực của chủ đầu tư tới đâu, chất lượng thi công cũng như tiến độ công trình ra sao. Thậm chí, dự án có thể gặp vướng mắc pháp lý ở các giai đoạn sau dẫn tới bị treo, bị thu hồi... kết quả là khách hàng mất trắng.
Rủi ro về việc mua "nhà trên giấy" đã được cơ quan chức năng cảnh báo nhiều, nhưng dường như vẫn chưa đủ mạnh, nhiều khách hàng vẫn ngậm ngùi ngậm trái đắng. Trường hợp của anh Nguyễn Bá Phúc (ngụ TP.HCM) là một ví dụ điển hình.
Cuối năm 2019, qua tư vấn của các nhân viên môi giới, anh Phúc quyết định xuống tiền tại dự án L.S tại TP Dĩ An (Bình Dương). Tương tự các dự án nêu trên, thời điểm đó, dự án L.S cũng đưa anh Phúc vào thế đã rồi bằng "phiếu đăng ký tìm hiểu sản phẩm" với số tiền 50 triệu đồng.
Những phiếu thu của 3 dự án: Phú Đông Sky Garden, MT Eastmark City, Tecco Felice Homes.
Sau khi đóng 50 triệu đồng, anh Phúc được mời đến lễ ra mắt dự án. Tại đây, cảnh hàng nghìn khách hàng và nhân viên môi giới giành nhau chốt cọc, chọn căn khiến anh Phúc dễ dàng rơi vào bẫy.
"Tới tận sau này tôi mới biết là họ diễn hết, nhân viên diễn, rồi thuê người giả vờ làm khách. Cái bảng trên sân khấu hiện màu đỏ hết, nghĩa là đã chốt hết căn, làm tôi cũng hoang mang. Hồi đó khờ, nghĩ dự án tốt nên nhiều người trành giành, do vậy mình cũng giành.
Hôm đó, tôi ký hợp đồng luôn. Không phải là HĐMB, vì dự án chưa xây nên đâu được ký HĐMB, nhưng họ làm một hợp đồng đại loại thế và tôi phải thanh toán đợt 1 là 300 triệu đồng trong ngày", anh Phúc kể.
Sau 3 tháng kể từ thời điểm đóng tiền đợt 1, anh Phúc được nhắc đóng tiến độ đợt 2. Tuy nhiên, khi đến thực tế dự án, anh Phúc tá hỏa vì hiện trạng không khác gì 3 tháng trước, dự án chưa được thi công vì vướng thủ tục pháp lý.
Lo lắng, anh Phúc đề nghị dừng đóng tiền đợt 2 thì nhận được thông báo, nếu quá thời hạn 15 ngày vẫn chưa đóng tiền đúng tiến độ thì hợp đồng sẽ bị hủy và mất toàn bộ tiền đã đóng. Bị ép vào thế "tiến thoái lưỡng nan", anh Phúc chỉ biết đóng thêm tiền.
Tới nay, sau hơn 2 năm anh Phúc ký hợp đồng, đóng hơn 1 tỷ đồng, dự án vẫn "đắp chiếu". Hàng nghìn khách hàng mua dự án chỉ còn cách căng băng rôn cầu cứu cơ quan chức năng, nhưng vẫn vô ích.
Nói về những sai phạm trong việc chưa đủ điều kiện vẫn rao bán, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Phó Giám đốc Công ty Luật TAT Law Firm (quận 1, TP.HCM) cho biết, theo Luật Kinh doanh Bất động sản, dự án chung cư chỉ được chấp thuận đủ điều kiện bán khi làm xong móng, xong cơ sở hạ tầng. Vậy nên, dự án vẫn chưa hoàn thiện các yêu cầu trên mà rao bán, huy động tiền của khách hàng là sai luật.
"Hiện nay, trên thị trường BĐS Việt Nam, khi triển khai các dự án hàng nghìn tỷ thì không có mấy chủ đầu tư sẵn tiềm lực tài chính để triển khai các dự án lớn như vậy, con số làm được chỉ đếm trên đầu ngón tay. Vì vậy, các chủ đầu tư cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật.
Thế nên, hiện tại có rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Đó là dự án không được triển khai, dự án bị thu hồi, hoặc phổ biến nhất là dự án chậm tiến độ. Tất cả thiệt hại đổ lên vai khách hàng, lúc này khách hàng đã bị đẩy vào thế... đã rồi", luật sư Phương Thảo nhấn mạnh.
Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý của Sở Xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.
Tháng 6/2021, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các địa phương về việc thực hiện quy định về giao dịch bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, nghị định số 99/2015, Nghị định 76/2015 của Chính phủ về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.
