Khuyến cáo 5 rủi ro với thị trường BĐS năm 2023
Năm 2023, thị trường BĐS Việt Nam dự báo sẽ đối mặt với nhiều rủi ro. Dưới góc độ chuyên gia, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã khuyến cáo 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường BĐS 2023.
Theo ông Chung, với kịch bản thứ nhất, dự báo thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến, các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua thì nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.
Góc nhìn tích cực hơn rơi vào kịch bản thứ hai có phần tích cực hơn. Thị trường đón chờ động năng mới nếu ban hành bộ ba luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS. Từ đó xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi và cùng với sự ổn định của tình hình trong và ngoài nước thì vốn nước ngoài tiếp tục "rót" vào Việt Nam.
Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường BĐS vượt qua "điểm lõm" - ông Chung phân tích. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.
Nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.
Bên cạnh đó, ông Trần Kim Chung cũng đưa ra những rủi ro mà thị trường năm sau có thể gặp phải. Đầu tiên là rủi ro kinh tế quốc tế sẽ ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Thêm một yếu tố cần tính đến là rủi ro kinh tế vĩ mô. Ông Chung cho rằng, cần chú ý đến lạm phát, lãi suất và tỷ giá; tín dụng đối với thị trường BĐS; giải ngân vốn đầu tư công; đầu tư nước ngoài; xuất nhập khẩu...
Tiếp đó, thị trường BĐS đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn.
Mặt khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát nên một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Rủi ro thứ 4 được chuyên gia này chỉ ra là đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn...
Chính sách cũng là vấn đề cần quan tâm, nhất là về tín dụng, lãi suất, tỷ giá… Nếu các yếu tố này thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường BĐS. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thông qua; trong đó, thuế nhà đất hoặc thuế tài sản sẽ được đưa ra.
Bởi vậy, theo ông Chung, trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ nhiều nguồn tài chính cho thị trường BĐS.
Loạn giá rao bán
Thời gian qua, nguồn vốn vào BĐS được kiểm soát khiến tính thanh khoản trên thị trường BĐS trầm lắng, có nơi "đóng băng". Không ít nhà đầu tư giai đoạn này, bị sức ép việc sử dụng đòn bẩy tài chính đã phải rao bán giảm giá, cắt lỗ…
Tuy nhiên, khi thị trường xuất hiện hàng loạt các thông tin rao bán càng khiến người mua thấy hoang mang, cân nhắc nhiều hơn.
Thị trường BĐS bước vào năm tới với hy vọng phục hồi, mức tăng trưởng dự báo cao, nhưng những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố trong nước nửa cuối năm nay khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi e ngại.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư BĐS tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán.
Hiện tại, theo ông Đính, giá BĐS bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành BĐS.
"Dù giá BĐS có giảm trong những tháng cuối năm, nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhấn mạnh.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận, 2022 là “năm kỳ lạ” của thị trường BĐS khi đạt đỉnh vào quý II, nhưng cuối năm rơi vào khủng hoảng.
Theo ông, nguyên nhân là sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực, trên 80% là mua đầu cơ. Thị trường dư thừa nguồn cung BĐS cao cấp, hạng sang, nhưng thiếu sản phẩm bình dân.
Cùng với đó, ông Quang cho rằng, nguồn cung BĐS khu vực trung tâm rất ít, do pháp lý ách tắc, tiền thuế sử dụng đất cao, vướng đất công… Lãi suất tăng quá cao, room tín dụng cạn kiệt là hệ quả tất yếu dẫn đến sự trầm lắng của thị trường.
Do đó, theo chuyên gia này, năm tới, dự báo thị trường BĐS sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở sẽ duy trì mức thanh khoản ổn định, song nguồn cung hạn chế và vẫn vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng.
Thanh khoản đất ở nông thôn "đóng băng"
Trong khoảng thời gian năm 2020 đến đầu năm nay, khu vực nông thôn ở nhiều tỉnh thành liên tục nổ ra các cơn "sốt đất". Giá đất ở nông thôn cũng không ngừng tăng nhanh, giao dịch chuyển nhượng tiền tỷ cũng không hề hiếm.
Tuy nhiên, ngay từ đầu quý II năm nay, dòng vốn vào BĐS gặp nhiều khó khăn khi hoạt động tín dụng bị kiểm soát. Thực trạng này dẫn tới tính thanh khoản trên thị trường ở nhiều phân khúc, nhiều địa phương bị "đóng băng".
Trong đó, đất ở các vùng nông thôn - nơi từng xảy ra các cơn "sốt đất" cũng đã "hạ nhiệt", số lượng giao dịch thấp. Đơn cử, tại Nam Định, hàng loạt mảnh đất diện tích lớn từ 700-1.000m2 tại các huyện Hải Hậu, Giao Thủy cũng đã giảm khoảng 20% so với thời điểm đầu năm nay.
Đơn cử, một lô đất hơn 700m2 ở xã Hải Lộc, huyện Hải Hậu từng được rao bán đợt đầu năm nay là 2,1 tỷ đồng, nhưng hiện tại chỉ được bán với giá 1,6 tỷ đồng. Hay, một lô đất 250m2 ở xã Giao Phong, huyện Giao Thủy được bán với giá 1,3 tỷ đồng thì nay chủ đất rao bán 900 triệu đồng.
Tương tự, đất ở nông thôn tại nhiều địa phương như Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Hải Dương, Bắc Giang hay Hòa Bình cũng đang có dấu hiệu giảm giá, kém thanh khoản.
Cá biệt, tại Hòa Bình, đất nền ở huyện Lương Sơn - gần Hà Nội cũng ghi nhận giảm giá cục bộ. Một mảnh đất nền diện tích 2.900m2 ở xã Nhuận Trạch đang rao bán giá 6 tỷ đồng, tương đương 2,1 triệu đồng/m2. Mức giá này được chủ đất cho biết, đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với đầu năm.
Theo ông Đỗ Quý Duy - chuyên gia BĐS, thị trường đất ở nông thôn là một trong những hàng hóa có giá trị sử dụng chưa cao và đặc biệt là tính đô thị hóa tại các tỉnh chậm hơn so với thị trường lõi là Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, lợi thế đất ở nông thôn là mặt pháp lý thường có sổ đỏ và vốn để đầu tư chỉ khoảng 1 tỷ đồng có thể mua được vài trăm m2 hoặc có thể nhiều hơn.
"Tôi cho rằng, trong thời kỳ 2021, khi mà khả năng sử dụng vốn dễ và dòng sản phẩm trong nội đô cao, thì các nhà đầu tư ở Hà Nội và TPHCM tạo ra những xu thế ngắn hạn tại khu vực nông thôn ở các tỉnh và kéo theo cả những nhà đầu tư tại tỉnh đó tham dự vào, và tạo ra một cái chợ", ông Duy nói.
"Cái chợ" đó tạo ra đầu cơ cao nên trong bối cảnh thị trường hiện nay, đất ở nông thôn trở thành một trong những loại hình BĐS bị ảnh hưởng khá nhiều bởi thanh khoản và giá bán thanh khoản yếu.
Tuy nhiên, ông Duy cho rằng, một số khu vực có hạ tầng hỗ trợ thì đất ở nông thôn lại là một trong những cái yếu tố nghịch lý. Bởi, với những tỉnh có sẵn tiềm năng về mặt hạ tầng thì đất ở nông thôn là một trong những loại hình được nhà đầu tư ở trong tỉnh đó và kể cả những nhà đầu tư ở tỉnh khác quan tâm.
Ví dụ như tại Thanh Hóa, có nhiều tuyến cao tốc đường liên tỉnh, liên xã,.. Từ đó giá đất sẽ tăng và tăng bền vững do đơn giá khá rẻ, ẩn chứa nhiều cơ hội có giá trị thặng dư cao.
"Xu thế đất ở nông thôn ở những khu vực có hạ tầng tốt sẽ có tính đột biến cụ thể. Đó là điểm nghịch lý trong tổng thể thị trường đất nông thôn trước đây", ông nói.Bất động sản mới nhất
Ngay từ đầu quý II/2022, dòng vốn vào BĐS gặp nhiều khó khăn khi hoạt động tín dụng bị kiểm soát. Thực trạng này dẫn tới tính thanh khoản trên thị trường ở nhiều phân khúc, nhiều địa phương bị "đóng băng". (Nguồn: BXD)
Hà Nam kêu gọi nhà đầu tư dự án khu đô thị hơn 993 tỷ đồng
Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nam vừa phát đi thông báo kêu gọi các nhà đầu tư quan tâm đăng ký thực hiện Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Tây Phù Vân, thành phố Phủ Lý - khu vực phía Bắc đường Nguyễn Văn Cừ, với tổng vốn trên 993 tỷ đồng.
Theo sở trên, Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Tây Phù Vân, thành phố Phủ Lý - khu vực phía Bắc đường Nguyễn Văn Cừ có tổng mức đầu tư hơn 993 tỷ đồng.
Dự án được thực hiện trên khu đất có diện tích 23,38ha, quy mô đầu tư bao gồm: hạ tầng kỹ thuật (giao thông, bãi đỗ xe, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, hoàn trả kênh mương, cấp điện, thông tin liên lạc, cây xanh cảnh quan); công trình nhà ở gồm 114 căn nhà ở liên kế, nhà ở xã hội cao 5 tầng, công trình dịch vụ thương mại cao 9 tầng, công trình hạ tầng xã hội. Dự án dự kiến sẽ được triển khai từ năm 2022-2027.
Mục tiêu của việc xây dựng Khu đô thị mới Tây Phù Vân Phủ Lý nhằm đồng bộ phù hợp với Quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của dự án gắn kết hài hoà với khu vực lân cận.
Dự án giúp nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng quỹ đất và đóng góp cho ngân sách Nhà nước; tạo công ăn việc làm cho người lao động tại địa phương.
