Đầu tư vào các công ty quản lý bất động sản lớn nhất của đất nước như căn hộ, khách sạn, bệnh viện, trung tâm thương mại, tổ hợp văn phòng, trung tâm dữ liệu và kho hàng đã trở thành một thách thức trong thế giới đại dịch. Các công ty này, được gọi là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), thường được đánh giá cao bởi các nhà đầu tư đang tìm kiếm thu nhập cố định với cổ tức tăng trưởng đều đặn.
Nhưng, trong điều kiện hiện tại, REITs đang ngày càng chịu áp lực khi cả người thuê nhà ở và thương mại phải vật lộn để tồn tại. Sự thay đổi đột ngột trong môi trường kinh tế này đã đe dọa những nhà đầu tư của REITs khi lãi suất trái phiếu quá thấp.
Cho đến nay, S&P Quỹ REIT (NYSE: FRI) là một trong chỉ số hoạt động tồi tệ nhất, giảm 22%.
Trước đại dịch, REIT là một trong những loại tài sản có hiệu suất tốt nhất. Thật vậy, chỉ số REIT đã tăng 24% vào năm 2019, khi lãi suất trái phiếu 10 năm giảm xuống khoảng 1,9% từ khoảng 2,55% vào đầu năm.
REITs phân phối phần lớn lợi nhuận của họ cho các cổ đông, mang lại lợi tức cổ tức trung bình khoảng 3% đến 4%. Họ cũng giải ngân bất kỳ lợi nhuận nào từ những thay đổi trong giá cổ phiếu của họ cho các bên liên quan. Khi lãi suất trái phiếu giảm, REITs trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư khi trái phiếu 10 năm của Mỹ hiện chỉ mang lại 0,66%.
Nhưng đại dịch COVID-19 đã buộc các trung tâm, nhà hàng và văn phòng phải đóng cửa không gian của họ, người mua sắm chuyển sang trực tuyến và buộc nhân viên làm việc tại nhà. Điều đó có nghĩa là doanh thu của REIT hiện đang giảm mạnh, đó là lý do tại sao chúng tôi không khuyến nghị “mua” cổ phiếu này hiện nay.
Trên thực tế, không ai có thể biết chắc chắn bao lâu mọi thứ sẽ trở lại một dạng bình thường. Đồng thời, nhiều công ty đã phát hiện ra rằng làm việc từ xa có thể là một lựa chọn khả thi, giúp tiết kiệm chi phí bằng cách loại bỏ nhu cầu về không gian văn phòng.
Khủng hoảng tột độ
Một trong những nhà đầu tư thành công nhất của Phố Wall, tỷ phú Carl Icahn cho biết trong các cuộc phỏng vấn gần đây rằng giao dịch lớn nhất của ông hiện tại là một vị thế short hàng tỷ đô la so với thị trường bất động sản thương mại.
Tập đoàn bất động sản Simon (NYSE: SPG), nhà điều hành trung tâm mua sắm lớn nhất nước Mỹ, đã giảm hơn 60% trong năm nay.
SPG Hàng tuần
Cổ phiếu trả cổ tức hàng quý là 2,10 đô la, hiện mang lại 15%, cho thấy mức độ khó khăn cực độ trong mô hình kinh doanh của công ty.
Tương tự, Brookfield Property Partners (NASDAQ: BPY) quản lý văn phòng, bán lẻ, nhà ở nhiều gia đình và tài sản công nghiệp trên toàn cầu, đã giảm 14% lãi suất khi giá cổ phiếu của nó giảm gần 50% kể từ đầu 2020.
Với tỷ lệ trả cổ tức là 235.37% và hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, các nhà đầu tư sẽ rất thông minh khi nghi ngờ tính bền vững của khoản thanh toán hàng quý của công ty là 0,3325 đô la.
Sự không chắc chắn lớn nhất làm tổn thương REITs trong thời gian này là liệu người thuê có thể trả tiền thuê nhà của họ hay không. Ngoài ra, dữ liệu bất động sản mới nhất cho thấy các nhà đầu tư đang ở trong có xu hướng nắm giữ tài sản. Doanh số của các khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại và bất động sản thương mại khác của Hoa Kỳ đã giảm 71% trong tháng 4 xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ, theo Real Capital Analytics Inc.
Theo một báo cáo trên CNBC, trung tâm mua sắm trong nhóm REITs đã cải thiện nhẹ trong tháng Tư. Nhưng lĩnh vực này vẫn báo cáo chỉ 48% doanh thu cho thuê thu được trong tháng Năm.
Kết luận
Các nhà đầu tư nên rất thận trọng khi đầu tư vào REITs. Mặc dù lợi nhuận cổ tức cực kỳ hấp dẫn, chúng tôi nghĩ rằng nhà đầu tư nên bỏ qua lĩnh vực này hoàn toàn, đặc biệt là khi có quá nhiều sự không chắc chắn về việc thu tiền thuê và tương lai của thị trường bất động sản thương mại nói chung.
