Phân định chuyển nhượng dự án có phải là hoạt động kinh doanh BĐS không?
Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 6, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, nội hàm của “BĐS đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh BĐS.
Mặc dù vậy, theo ông Đỉnh, quy định về “Chuyển nhượng dự án BĐS” thuộc Chương V dự thảo luật (từ Điều 40 đến Điều 44), được hiểu như một hình thức kinh doanh BĐS.
Điểm e, khoản 1 Điều 11 dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh BĐS là “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư, xây dựng nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật”.
Như vậy theo Chương V và Điều 11 Dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh BĐS.
“Từ đó, dự thảo có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ và bất cập về mặt lập pháp. Hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh BĐS thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.
“Phân mảnh” thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS
Ông Đỉnh cho biết, theo Điều 42 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án BĐS, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở 2 trường hợp.
Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất.
Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, khi đấu giá mà chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 2 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận để thực hiện dự án.
Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu (trước đó dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư) thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.
“Với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết”, ông Đỉnh phân tích.
Từ đó, ông Đỉnh kiến nghị cần sửa lại khoản 1 như sau:
“1. Đối với dự án BĐS được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.”
Đối với khoản 2, ông Đỉnh đề xuất điểm a không quy định theo hướng “Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS” vì sẽ gây ra sự chênh lệch, “so bì” giữa các địa phương (có địa phương được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền và có địa phương không được ủy quyền).
Đề nghị luật thống nhất phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Thậm chí, có thể phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án BĐS do Thủ tướng Chính phủ quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư để cải cách thủ tục hành chính.
Ông Đỉnh cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 theo hướng tích hợp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án (theo Luật Kinh doanh BĐS), đồng thời là quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư) và thực hiện trong 1 thủ tục (1 quyết định) để cải cách hành chính.
“Tôi đề xuất bổ sung một khổ vào cuối khoản 2 như sau: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo các điểm a, b khoản này đồng thời là quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Thủ tục thẩm định điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện song song, đồng thời với thủ tục thẩm định cho phép chuyển nhượng dự án”, ông Đỉnh nói.
