Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS
Năm 2022 là năm đầy khó khăn thách thức đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và ngành BĐS nói riêng. Chính vì vậy, Đảng, Nhà nước và Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành tích cực nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, chính sách để đảm bảo tính đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS... từ đó tháo gỡ khó khăn đối với lĩnh vực BĐS trong năm 2022, hướng tới sự phát triển trong năm 2023.
Các chính sách mới và có hiệu lực trong năm 2022 gồm 1 nghị quyết của Quốc hội; 7 nghị định của Chính phủ; 1 quyết định của Thủ tướng Chính phủ; 3 thông tư của Bộ Xây dựng và 1 thông tư của Ngân hàng Nhà nước liên quan đến thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Phí và lệ phí, Luật Quản lý thuế, Luật Kinh doanh BĐS…
Cùng với đó, hàng loạt chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn đối với lĩnh vực BĐS, tín dụng, trái phiếu… đã tạo ra các xung lực mới, có tác động tích cực tới thị trường BĐS.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2022 và cả năm 2022, tình hình BĐS năm 2022 đã có xu hướng phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp. Số lượng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, các căn hộ có giá bình dân số lượng rất ít, chưa đủ đáp ứng nhu cầu của người dân.
Để đảm bảo thị trường BĐS trong thời gian tới tiếp tục phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh trong năm 2023, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị một số giải pháp, nhiệm vụ để giải quyết khó khăn.
Theo đó, Bộ trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương doanh nghiệp triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.
Bộ Xây dựng hướng dẫn các địa phương doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; Nghiên cứu hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023), thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023), đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.
Bên cạnh đó, các bộ, ngành, địa phương theo chức năng nhiệm vụ hướng dẫn, đôn đốc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thủ tục pháp lý các dự án BĐS, đẩy mạnh công tác công bố, công khai, minh bạch các thông tin; rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, BĐS trên địa bàn để tăng nguồn cung cho thị trường…
Trong năm 2023, với sự vào cuộc quyết liệt của Đảng, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành, các chuyên gia dự báo kỳ vọng vào một thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, phát triển vững mạnh.
Bất ngờ về giao dịch đất nền năm 2022
Theo báo cáo thị trường năm 2022 của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), năm 2022 có một quý mà lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất, một quý giảm mạnh nhất và một thời điểm tăng trở lại.
Cụ thể, theo Cục này, trên cả nước có 785.637 giao dịch BĐS thành công. Trong đó, lượng giao dịch đất nền thành công là 630.881. Tính riêng tại Hà Nội có 7.662 giao dịch thành công, tại TPHCM có 10.780 giao dịch thành công.
Tổng lượng giao dịch đất nền thành công nêu trên bằng khoảng 370% so với năm 2021. Bảng tổng hợp cũng cho thấy lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý năm 2022 không ổn định.
Trong đó, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý I, quý II sau đó giảm mạnh trong quý III, tăng nhẹ trong quý IV so với quý III.
Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền trong các dự án tại nhiều địa phương trong năm 2022 tăng cao trong hai quý đầu năm và giảm dần về cuối năm.
Trong quý IV/2022, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều.
Cơ quan thống kê nêu dẫn chứng giá cả tại một số khu vực. Cụ thể, tại Hà Nội, nhà liền kề tại khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông) có giá khoảng 145 triệu đồng/m2; biệt thự dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) có giá 180 triệu đồng/m2; biệt thự dự án khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra có giá 284 triệu đồng/m2; đất nền dự án khu đô thị Chi Đông, Mê Linh có giá khoảng 22 triệu đồng/m2.
Tại TPHCM, Dự án khu đô thị Lakeview City (quận 2) nhà liền kề có giá khoảng 152 triệu đồng/m2; Dự án khu đô thị Vạn Phúc City, Thủ Đức có giá 182 triệu đồng/m2; biệt thự dự án Nine South Estates Nhà Bè có giá 121 triệu đồng/m2; Dự án Verosa Park Khang Điền (quận 9) nhà biệt thự có giá khoảng 147 triệu đồng/m2; Dự án khu đô thị An Phú - An Khánh (quận 2) đất nền có giá khoảng 185 triệu đồng/m2.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, với sự khởi sắc của thị trường BĐS trong giai đoạn đầu năm 2022 (từ quý I đến đầu quý III), hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đã dần trở lại bình thường. Lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng hơn nhiều so với năm 2021, do đó hầu hết các sàn giao dịch đã trở lại hoạt động, hiện có khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch BĐS hoạt động.
Trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế, từ giữa quý III đến cuối năm 2022, hoạt động của các sàn giao dịch có dấu hiệu khó khăn hơn. Theo đó, lượng giao dịch BĐS đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch BĐS giảm, số lượng môi giới BĐS cũng giảm theo.
Giá bán chung cư sẽ không giảm trong năm 2023
DKRA đưa dự báo năm 2023, nguồn cung chung cư mới tại TPHCM và khu vực lân cận dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, dao động ở mức 20.000 căn. Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính: TPHCM khoảng 12.000 căn, Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mở bán mới ra thị trường.
Một dự báo khác của Savills cho biết, các chủ đầu tư trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào BĐS và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Savills dự đoán nguồn cung tại TPHCM ước đạt 8.000 căn trong năm 2023, giảm 60%.
Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022, có thể sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý IV khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào BĐS được tháo gỡ một phần.
Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.
Bên cạnh đó, nhà ở xã hội được đánh giá là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung khó có những đột biến. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, nhất là thị trường TPHCM.
Thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể căn hộ hạng C và nhà ở xã hội trong năm 2023, các dự án có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TPHCM trong đó Bình Dương đóng vai trò chủ đạo.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, năm 2023, giá chung cư tại TPHCM và các tỉnh lân cận rất khó giảm. Mặc dù, thị trường thiếu nguồn cung nhưng đây là sản phẩm có nhu cầu thực nên giá vẫn ở ngưỡng cao, không giảm.
Thay thế cho nguồn cung TPHCM là chung cư tại các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tăng lực cầu khu vực này. Theo ông Đính, chính vì vậy các dự án tại đây cũng đẩy giá lên quá cao.
Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam lấy ví dụ, tại thành phố Thuận An, Dĩ An có những dự án chung cư giá hơn 40 triệu đồng/m2 nhưng không khác chung cư bình dân. Việc giá bất hợp lý, vượt quá khả năng chi trả của người mua dù họ rất thích khiến mức độ hấp thụ chậm.
Đối với nhóm nhà đầu tư cũng không dám xuống tiền do thanh khoản thấp, khả năng lỗ cao hoặc ngâm tiền lâu.
Ông cho rằng những chủ đầu tư khu vực quanh TPHCM nên tranh thủ cơ hội Thành phố khan nguồn cung để hấp thụ thị trường, điều chỉnh giá phù hợp với nhu cầu có nhu cầu mua thực.
Các dự án khu đô thị chậm tiến độ ở Khánh Hòa
Khánh Hòa hiện có 22 dự án khu đô thị, thế nhưng hơn phân nửa số dự án trên đang bị liệt vào diện đình trệ do chậm tiến độ, chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa xong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
Trong hơn chục dự án khu đô thị bị “điểm mặt” vì chậm tiến độ ở Khánh Hòa, có đến 3 dự án khu đô thị do Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn làm chủ đầu tư: Dự án Khu đô thị Phúc Khánh 1; Dự án Khu đô thị Phúc Khánh 2 và Dự án Khu trung tâm đô thị Thương mại - Dịch vụ - Tài chính - Du lịch Nha Trang (Khu sân bay Nha Trang cũ).
Chung tình trạng trên còn có nhiều dự án khu đô thị của các ông lớn như: Dự án Khu đô thị ven sông Tắc do Công ty TNHH Sản Xuất và Xây dựng Khánh Hòa làm chủ đầu tư); Dự án Khu đô thị Hoàng Long (Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng và Địa ốc UPGC làm chủ đầu tư); Dự án Khu đô thị Mipeco Nha Trang (Tổng Công ty Xăng dầu Quân đội làm chủ đầu tư); Dự án The Forest Hill Hotel & Villa (Công ty Cổ phần Đầu tư Gia Tuệ làm chủ đầu tư); Dự án Khu đô thị An Bình Tân (Công ty CP Xây lắp Vật tư Kỹ thuật Tematco làm chủ đầu tư)…
Thuộc diện “cá biệt” có dự án Khu đô thị Nam Sông Cái ở huyện Diên Khánh do Công ty TNHH Minh Phát làm chủ đầu tư. Theo tìm hiểu, tiến độ thực hiện dự án này dự kiến được thực hiện trong giai đoạn từ 2009-2012. Thế nhưng đến nay, chủ đầu tư chỉ triển khai dự án theo kiểu “cuốn chiếu”.
Khu vực nào đất sạch thì chủ đầu tư đã tổ chức thi công, mở bán; còn khu vực phải đền bù cho người dân, hơn chục năm nay chủ đầu tư vẫn chưa thỏa thuận được mức giá đền bù thỏa đáng. Người dân có nhà đất nằm trong khu vực dự án này “tiến thoái lưỡng nan”, đi không được, ở cũng không xong.
Cạnh đó, dự án Khu đô thị Vĩnh Trung (thành phố Nha Trang) do Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Vĩnh Thái làm chủ đầu tư, được kỳ vọng sẽ trở thành khu đô thị mới có hệ thống các công trình, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ thương mại cho người dân địa phương và khu vực.
Dự án dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng trong năm 2022. Tuy nhiên đến nay, dự án vẫn chỉ dừng lại ở mức thực hiện khâu giải phóng mặt bằng. Theo số liệu báo cáo của Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện mới chỉ có 78% diện tích dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.
Riêng Dự án Khu đô thị Hướng Biển Nha Trang, tên thương mại là Haborizon (trước đây là dự án Khu biệt thự vườn 3 The Panorama Villas), tại khu vực Hòn Rớ, xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Thế Giới Xanh làm chủ đầu tư được biết đến là dự án đã tổ chức thi công xây dựng không đúng quy hoạch. Thời gian thực hiện dự án và đưa vào khai thác trước 30/1/2022, tuy nhiên đến nay, dự án đã bị UBND tỉnh Khánh Hòa dừng triển khai và chờ điều chỉnh quy hoạch.
Được biết, trong năm 2022, Sở Xây dựng Khánh Hòa cũng đã thành lập đoàn công tác, tổ chức kiểm tra tại các dự án khu đô thị chậm tiến độ trên địa bàn tỉnh. Bên cạnh việc nhắc nhở về tiến độ dự án, mong muốn các dự án khu đô thị sớm triển khai, đưa vào hoạt động, Sở còn tập trung rà soát các vấn đề cốt lõi liên quan đến việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội và quỹ đất phục vụ giáo dục…
