3 vấn đề lớn của thị trường bất động sản
Chiều 3/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS.
 |
| Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP) |
Phát biểu tại hội nghị, ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG, cho rằng bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 3 vấn đề.
Thứ nhất là chống đầu cơ đất.
Theo ông, hiện nay, việc đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường BĐS đang ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Người dân mua đất chờ thời cơ tăng giá, khiến một bộ phận lực lượng sản xuất "nằm ngủ" không phát huy tác dụng, rất phí phạm.
Kinh nghiệm của các nước là dùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ. Ông lấy ví dụ doanh nghiệp hiện có dự án ở Australia, mỗi năm phải nộp thuế đất 2%. Giá đất là do cơ quan thuế định giá hằng năm một cách độc lập.
Mỗi năm, đơn vị này phải đóng thuế đất 700.000-800.000 USD khi chưa thực hiện dự án. Năm nay, chính quyền địa phương quyết định tăng mức thuế này lên 4%.
"Nếu Việt Nam thực hiện chính sách này thì chỉ có những người thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi giữ đất thì phải làm dự án rất nhanh. Biện pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho Bộ Tài chính có một nguồn thu lớn", ông Minh chia sẻ.
Đại diện doanh nghiệp kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai bổ sung và áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế lũy tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện.
Thứ hai là chính sách điều hành lãi suất của Ngân hàng Nhà nước. Ông cho rằng đã tới lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10%/năm, cụ thể là xoay quanh 8,5%/năm cộng trừ như 2 năm trước đây, vì với lãi suất trung hạn trên 10% thì không có nền kinh tế nào khỏe mạnh.
Lãi suất này tại các nước là 3-5%/năm. Còn ở Việt Nam, lãi suất 5-6 tháng trước khoảng 12-14%/năm. Các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng mất niềm tin vào thị trường BĐS, họ dồn tiền cho lĩnh vực khác.
Ông cũng đề xuất nên có biện pháp không cho hoặc hạn chế các doanh nghiệp BĐS tham gia ngân hàng và ngược lại. Bởi vì các doanh nghiệp tham gia cả 2 lĩnh vực này huy động vốn xã hội chủ yếu cho chính doanh nghiệp mình và ít có tác dụng với xã hội, thậm chí tạo nên những tài phiệt lũng đoạn nền kinh tế.
Thứ ba là tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xử lý hành chính.
Khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp BĐS là pháp lý chứ không phải vấn đề ngân hàng. Pháp lý có sự chồng chéo, cùng một vấn đề, một quy định nhưng nhiều cách hiểu, cấp thực thi không thực hiện và không dám làm, chủ yếu là cấp địa phương.
Do đó, ông kiến nghị nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý để cán bộ yên tâm làm việc. Cần có nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.
Lãnh đạo công ty cũng đề nghị Bộ Kế hoạch và đầu tư cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được áp dụng Điều 44.3 Luật Đầu tư và Điều 126 Luật Đất đai, kéo dài thời hạn thuê đất hoặc cho doanh nghiệp được trả tiền đất 70 năm để các khu công nghiệp có đủ độ dài của thời hạn, đủ sức hấp dẫn đối tác thuê đất. Việc này vừa đúng luật vừa tăng thêm nguồn thu cho địa phương.
Biệt thự, đất nền cùng giảm giá
Báo cáo thị trường BĐS của Bộ Xây dựng vừa công bố cho thấy, trong quý II vừa qua có gần 100.000 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch quý II chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,9% so với quý I, bằng khoảng 31,5% so với cùng kỳ năm trước.
Còn lại, gần 30.000 giao dịch là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công, chiếm 75,61% so với quý I trước đó, bằng khoảng 43,03% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, trong quý II, phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án được nhà đầu tư quan tâm chủ yếu mang tính chất đầu cơ. Người mua không còn quan tâm như trước với các phân khúc BĐS trên.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay. Thị trường có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.
Giá bán của phân khúc BĐS biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2-5% so với quý trước. Ngoài ra, các bất động này có thể sẽ tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư của sản phẩm và hạ tầng khu vực trong thời gian tới.
Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè (TPHCM); quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); TP Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Vĩnh Phúc: Kêu gọi đầu tư 6 dự án nhà ở xã hội
Căn cứ vào nhu cầu thực tiễn trên địa bàn, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đang mời gọi các nhà đầu tư xây dựng 6 dự án nhà ở xã hội (NƠXH) với quy mô khoảng 8.000 căn hộ và nhà liền kề cho công nhân.
Vĩnh Phúc là tỉnh có ngành công nghiệp phát triển, trên địa bàn có nhiều khu công nghiệp thu hút tập trung đông công nhân làm việc nên nhu cầu về nhà ở để an cư lạc nghiệp đối với nhiều gia đình công nhân nói riêng và cả những người thu nhập thấp nói chung đang là vấn đề bức thiết.
Được biết, từ năm 2014 đến nay, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách, quy định quản lý và phát triển nhà ở cho các đối tượng xã hội. Trong đó, Quyết định số 159 của HĐND tỉnh về hỗ trợ dự án nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2015-2020; Quyết định số 14 của UBND tỉnh về tiêu chí ưu tiên lựa chọn đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 179 về kế hoạch thực hiện Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; Quyết định số 1247 về ban hành hành kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm, giai đoạn 2021 - 2025…
Bên cạnh việc chỉ đạo các Sở, ngành, địa phương tăng cường quản lý, thu hút đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tỉnh Vĩnh Phúc cũng ưu tiên bố trí nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở. Tính riêng năm 2023, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh là 8.606 tỷ đồng. Trong đó, vốn xây dựng nhà ở thương mại là 2.748 tỷ đồng; vốn xây dựng nhà ở xã hội là 164 tỷ đồng và vốn của hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng là 5.694 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Thanh Hà - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cho biết, trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc hiện đã có 5 dự án nhà ở xã hội đã triển khai, gồm: Khu nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai; Khu nhà ở công nhân và người thu nhập thấp tại phường Khai Quang; Khu nhà ở xã hội cao tầng cho công nhân tại khu vực Gốc Nụ, phường Khai Quang (thành phố Vĩnh Yên); Khu nhà ở thu nhập thấp 8T, phường Xuân Hòa thành phố Phúc Yên; Khu nhà ở xã hội tại phường Phúc Thắng (thành phố Phúc Yên).
“Các dự án nhà ở xã hội trên đã được đầu tư xây dựng hoàn thành 1.623 căn nhà diện tích từ 50 – 70m2/căn giải quyết nhu cầu về nhà ở cho công nhân và những người thu nhập thấp từ năm 2015 đến nay. Hiện tại, UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục kêu gọi thu hút đầu tư cho 6 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 8.000 căn và nhà liền kề cho công nhân. Các thủ tục để triển khai dự án đang được thực hiện theo quy định” - ông Nguyễn Thanh Hà cho biết.
Theo đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” của Thủ tướng Chính phủ, chỉ tiêu của tỉnh Vĩnh Phúc cần hoàn thành 28.300 căn nhà ở xã hội, trong đó giai đoạn 2022 – 2025 phải hoàn thành 8.800 căn, giai đoạn 2026 – 2030 phải hoàn thành 19.500 căn. Đây là mục tiêu lớn, đòi hỏi sự nỗ lực quyết tâm rất lớn của các ban, ngành liên quan để hoàn thành.
Thanh Hóa: Điểm tên hàng loạt dự án NƠHXH chậm tiến độ
Thông tin từ Sở Xây dựng Thanh Hóa, hiện nay trên địa bàn tỉnh có 18 dự án nhà ở xã hội đã và đang đầu tư xây dựng, trong đó, 12 dự án đảm bảo tiến độ, đã đưa vào sử dụng một phần hoặc toàn bộ dự án, 6 dự án chậm tiến độ.
 |
| Dự án NƠXH phố Bào Ngoại. (Nguồn: BXD) |
Tìm hiểu được biết, nguyên nhân chậm tiến độ được các cơ cơ chức năng tỉnh Thanh Hóa nhận định do công tác giải phóng mặt bằng dự án chậm, chủ đầu tư chậm triển khai đầu tư xây dựng đối với phần diện tích đất đã được giao, khả năng quản lý việc đầu tư xây dựng cho các dự án chưa khoa học... Trong số những dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ tại Thanh Hóa, trước hết phải kể đến dự án Khu nhà ở xã hội AMC I tại phường Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa nhiều năm liền “đắp chiếu”.
Ngày 24/9/2014, UBND tỉnh Thanh Hóa đã có Văn bản số 8870 về việc chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội Khu nhà ở xã hội AMC I tại phường Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa.
Theo đó, UBND tỉnh Thanh Hóa chấp thuận cho chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển AMC Toàn Cầu đầu tư Dự án Khu nhà ở xã hội AMC I. Mục tiêu đầu tư xây dựng nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập thấp trên địa bàn có chổ ở ổn định, đáp ứng cho khoảng 900 hộ dân với tổng mức đầu tư của dự án khoảng gần 527 tỷ đồng, được sử dụng từ nguồn vốn tự có và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.
Dự án được UBND tỉnh Thanh Hóa gia hạn thời gian và tiến độ thực hiện trong khoảng 36 tháng. Trong đó, giai đoạn chuẩn bị đầu tư là 6 tháng, kể từ ngày được chấp thuận đầu tư dự án, giai đoạn thực hiện đầu tư là 30 tháng kể từ ngày 6/8/2020 đến ngày 6/02/2023. Sau khi chính thức khởi công ngày 21/01/2021, đến nay Khu nhà ở xã hội AMC I chỉ có vài hạng mục xây dựng dang dở, bên trong khuôn viên dự án cỏ dại mọc um tùm.
Tiếp đến, là Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại, phường Đông Hương, thành phố Thanh Hóa với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. UBND tỉnh Thanh Hóa có Văn bản số 3071 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án này năm 2018. Công ty CP Thương mại - Xây dựng 379 (có địa chỉ tại Hà Nội) làm chủ đầu tư.
Cuối năm 2022, mặc dù chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền nghiệm thu, cho phép đưa vào sử dụng nhưng nhiều hộ dân mua nhà ở chung cư 379 đã vào ở, sinh hoạt tự do.
Ngày 9/01/2023, UBND tỉnh Thanh Hóa đã có quyết định xử phạt hành chính 80 triệu đồng đối với Công ty CP Xây dựng - Phát triển nhà 379 với lý do đưa công trình vào sử dụng, hoạt động khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.
Sau khi tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình, mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản trả lời UBND tỉnh Thanh Hóa trong đó nêu rõ, công trình nêu trên chưa đủ điều kiện để được chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành theo quy định.
Ngoài 2 dự án nhà ở xã hội trên, 4 dự án xã hội khác tại Thanh Hóa cũng chịu chung số phận bao gồm: Nhà ở xã hội tại phường Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng Hợp Lực làm chủ đầu tư; nhà ở công nhân Khu công nghiệp và đô thị Hoàng Long, phường Tào Xuyên, thành phố Thanh Hóa do Công ty CP Đầu tư phát triển BĐS nhà Việt Nam làm chủ đầu tư; phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân tại khu vực phía Đông Khu công nghiệp Lễ Môn, thành phố Thanh Hóa do Công ty TNHH Giầy Sunjade Việt Nam làm chủ đầu tư; nhà ở xã hội tại phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hóa do Công ty TNHH Thương mại du lịch và xây dựng An Phú làm chủ đầu tư.
