Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tưVay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Do đó, trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt cọc xuống tiền.
 |
| Một trong những nguyên tắc quan trọng khi vay tiền đầu tư BĐS là xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS |
Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu không sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ ở một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Hồng Nguyễn
