Trong cơn sốt đất, giá cả có thể tăng theo tuần, thậm chí từng ngày, với tốc độ giao dịch rất nhanh. "Cò" nhà đất thường coi đây là dịp kiếm lời "mười năm có một".
Nhưng không phải "cò" nào cũng hài lòng với việc chỉ ăn hoa hồng môi giới 1-2% giá trị tài sản. "Cò" già dơ hơn chơi bài "kê" giá, tức là sau khi thỏa thuận xong với chủ nhà đất giá bán, "cò" lại chào giá cao hơn và ăn phần chênh, có thể cao hơn hàng chục lần so với hoa hồng môi giới.
Tuy nhiên, không phải chủ đất nào cũng dễ "ăn", do đó môi giới nhà đất thường dùng chiêu đặt cọc rồi bán cọc.
'Cò' gài hợp đồng tinh vi, chủ đất dễ sập bẫy
Ông Nguyễn Văn Bắc, chủ một thửa đất 800m2 ở Phú Cát (Hoà Lạc, Thạch Thất, Hà Nội) kể, cuối năm 2020, ông bán mảnh đất này cho một môi giới tên Mai, nhưng không lâu sau đó, Mai đã "bùng cọc" và đòi ông bồi thường 50% giá trị cọc vì lý do "sai so với hợp đồng".
Theo ông Bắc, chiêu bùng cọc của môi giới hết sức tinh vi, nếu người bán không đọc kỹ hợp đồng sẽ dễ dàng "sập bẫy". Môi giới thường hoạt động theo nhóm, họ tìm chủ đất đặt cọc lấy giá, sau đó bán lại cho khách. Nếu được giá cao hơn họ sẽ sang tay kiếm lợi, nhưng nếu thị trường đi xuống, không có khách mua hoặc giá rẻ hơn lúc mua vào, họ sẽ phá cọc, đổ lỗi cho người bán để vòi tiền.
Để có thể lật kèo, nhóm “cò” sử dụng mánh khóe rất tinh vi, gài bẫy ngay từ hợp đồng đặt cọc. Như trong trường hợp của ông Bắc, khi làm hợp đồng, họ gài vào cụm từ "đất trong khu dân cư hiện hữu" trong khi miếng đất ở Phú Cát của ông là đất trồng cây công nghiệp. Khi đó, ông Bắc không để ý đến cụm từ này vì hợp đồng dài 4 trang nên không thể soát kỹ. Hơn nữa nhóm cò này đến xem tận nơi, chốt giá rõ ràng và đặt cọc 500 triệu đồng nên ông Bắc khá yên tâm.
Khi không có khách mua lại mảnh đất trên, nhóm “cò” không đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán như đã hẹn, lại còn đòi hủy cọc và kiện ông Bắc ra tòa. Lý do đồi hoàn cọc và bồi thường cọc những người này đưa ra là dựa vào cụm từ "khu dân cư hiện hữu" để tố chủ đất bán đất không đúng vị trí, trong khi thực tế họ đã đến tận nơi xem xét, biết rõ tình trạng đất rồi mới đặt cọc. Do đã trót ký kết hợp đồng bằng văn bản "giấy trắng mực đen", nên ông Bắc đành ngậm ngùi làm theo yêu cầu của họ để tránh rắc rối.
Bày trò khiến khách mua tự rút cọc
Không chỉ người bán đất bị "bùng cọc", giữa cơn "sốt đất", khách hàng và nhà đầu tư cũng có thể là những nạn nhân của cò đất.
Anh Trần Văn Trung - một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội - cho biết, cách đây hơn 1 tháng, anh mua 1 lô đất 200 m2 tại Hưng Yên. Thời điểm anh mua, giá lô đất chỉ 13 triệu đồng/m2, anh đã đặt cọc 200 triệu đồng và được hẹn 7 ngày sau đóng 50% giá trị để làm hợp đồng vay vốn.
Sau khi đặt cọc được 2 ngày, anh Trung được môi giới gọi điện thông báo, lô đất anh mua hiện chủ đầu tư chưa ra hàng nên nếu vẫn chấp nhận mua thì phải đứng tên người có suất ngoại giao và chỉ được cầm giấy tờ về. Việc bỏ ra gần 1,5 tỷ đồng nhưng lại là tên của người khác đứng ra nhận đất, ký hợp đồng khiến anh Trung lo lắng và quyết định không mua nữa, lấy cọc về.
"Câu chuyện tưởng chừng như kết thúc nhưng khoảng 1 tuần sau, qua 1 môi giới khác, tôi được biết lô đất của mình thực tế đã được bán cho chủ mới với giá 14 triệu đồng/m2, điều đó chứng tỏ cò đất thấy có khách khác mua cao hơn đã tìm cách bùng cọc để kiếm 400 triệu đồng tiền lời", anh Trung bức xúc nói
Đây là cách thức quen thuộc được áp dụng tại nhiều dự án sốt nóng hiện nay. Một môi giới nhà đất lâu năm tại Bắc Giang tiết lộ, khi giá nhà đất tăng lên từng ngày, môi giới sẵn sàng bày cách để khách tự từ chối không mua đất nữa.
Anh này dẫn chứng: Cách đây không lâu, tại 1 lô đất thổ cư ở thành phố Bắc Giang, sau khi chủ đất nhận cọc với giá 20 triệu đồng/m2 thì có khách sẵn sàng mua với giá 23 triệu đồng/m2, tức là chênh 300 triệu so với khách trước.
Chủ đất đã không ngần ngại “bày binh bố trận” nhờ người nhà đến gây rối vào hôm làm thủ tục sang tên cho khách. Đúng hôm đó, nhiều người đã đến văn phòng nhà đất làm ầm ĩ, không cho sang tên sổ đỏ với lý do đây là mảnh đất mua chung của 3 anh em trong gia đình. Việc mua bán này không được thông qua 3 anh em, nên họ không đồng ý bán.
Thấy sự việc trở nên căng thẳng, khách mua chấp nhận lấy cọc về và tìm mảnh đất khác đầu tư. Tuy nhiên, thực tế lô đất này đã được nhận cọc của 1 khách khác với giá cao hơn 300 triệu đồng.
Trên nhiều diễn đàn nhà đất, nhiều khách hàng từng là nạn nhân của việc "cò" bùng cọc đã lên tiếng cảnh báo về những chiêu trò mà môi giới hay sử dụng để cài bẫy, kiếm lời.
Anh Q. - một người am hiểu về bất động sản - chia sẻ: Nguyên nhân chủ yếu của nạn "bùng cọc" vẫn là do giá đất lên quá nhanh ở một số nơi dẫn đến chủ nhà/đất hay cò sau khi nhận cọc, thấy người sau trả cao hơn rất nhiều người đặt cọc nên hoặc là chấp nhận hủy hợp đồng, nhận phạt cọc (thường là gấp đôi), hoặc kiếm lý do nào đó để phá hợp đồng, buộc người mua phải nhận cọc về hoặc tệ hơn là mất cọc.
Những lý do phá cọc có thể là bịa ra việc hàng xóm lấn chiếm, tranh chấp hoặc chủ hay cò đất tìm ra một lỗi trong hợp đồng, trong biên bản nhận cọc để nói rằng biên bản đó vô hiệu.Tất cả nhằm gây hoang mang cho người mua nhà/đất để buộc họ phải chấp nhận bỏ hợp đồng, nhận cọc hay chấp nhận mất cọc để người bán hay cò đất giành lại quyền sở hữu, quyền môi giới khu đất đó, bán cho người khác với giá cao hơn.
Anh Q. kể người thân của anh có một lô 300 m2 ở Minh Phú (Sóc Sơn, Hà Nội). Có môi giới đặt cọc xong hy vọng sẽ lướt sóng kiếm lời. Tuy nhiên, khu vực đó đất lại không sốt, môi giới này lập tức tìm cách phá kèo bằng cách vu cho người bán là diện tích không đủ như công bố.
Cách nào đối phó chiêu bùng cọc?
Theo ông Trần Văn Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh (Thanh Trì, Hoàng Mai, Hà Nội), tình trạng bùng cọc xảy ra khá nhiều khi thị trường xuất hiện các cơn “sốt đất”. Vì vậy, khi xác định bỏ tiền vào lô đất nào, khách nên tìm hiểu nguồn gốc đất, chủ sở hữu đất có đúng trong như trong hợp đồng hay không.
Nếu mua qua trung gian, người mua cũng phải xem giấy ủy quyền có hợp lệ hay không. Đồng thời, kiểm tra đầy đủ diện tích đất giao, một số giấy tờ liên quan như sổ đỏ có hợp lệ hay không;...
Sau khi kiểm tra thấy đầy đủ, người mua nên đặt cọc với số tiền cọc cao một chút để đảm bảo đối phương nếu hủy cọc sẽ thiệt hại lớn hơn là họ buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Ngoài ra, nếu thấy giao dịch, hợp đồng đó chắc chắn có lợi cho mình thì nhanh chóng trả tiền, chuyển khoản, hoàn tất giao dịch hợp đồng, trước thời hạn.
Đối với người bán, hợp đồng cọc là mấu chốt để người bán không bị lật kèo trước những đối tượng làm giá hoặc không có thiện chí mua bán. Do đó, người bán cần đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét các điều khoản, phần mô tả có đúng như hiện trạng không… Tốt nhất nên tự soạn thảo hợp đồng rồi thống nhất với người mua, tránh dùng hợp đồng do “cò” tự soạn thảo. Bởi trên thực tế, hợp đồng cọc thường khá sơ sài, có nhiều sơ hở để “cò” dùng làm cơ sở phá cọc. Nếu được, nên tìm luật sư soạn thảo hợp đồng, không ký vào biên bản do một bên đưa ra mà chưa soát kỹ thông tin.
Theo Luật sư Nguyễn Quang Ngọc - Đoàn luật sư Hà Nội - Giám đốc công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, hiện nay pháp luật đã quy định về đặt cọc nhà đất. Cụ thể: "Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".
Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi” vì muốn đòi được “khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” họ phải kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra Tòa án với quy trình tố tụng kéo dài. Đó là chưa kể nhiều vụ thắng cuộc cũng khó đảm bảo thi hành án.
Do đó, với những vụ mà số tiền đặt cọc không lớn, thông thường bên đặt cọc phải chấp nhận phần thiệt là lấy số tiền đã đặt cọc về mà không được “bồi thường” gì thêm. Còn trong các vụ mà số tiền đặt cọc có giá trị lớn thì người mua càng thiệt hại nhiều hơn, do số tiền này bị bên bán lợi dụng gửi vào ngân hàng hưởng lãi suất hoặc dùng để làm vốn đầu tư, quay vòng, …
