'Chiến lược phát triển' nhưng... nằm ngoài quy hoạch
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, tại chương 3 (điều 31 - 41) với định hướng trở thành công cụ quản lý, điều tiết then chốt của Nhà nước để thực hiện chính sách về nhà ở.
Với vấn đề này, chuyên gia pháp lý, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cơ quan nhà nước ban hành; đồng thời trực tiếp ấn định số lượng, loại hình nhà ở, diện tích đất, diện tích sàn nhà ở, thời điểm xây dựng, bàn giao... Do đó, về bản chất, đây chính là một công cụ quy hoạch bởi đã thể hiện rõ sự sắp xếp, phân bố, điều tiết của Nhà nước. Cụ thể, đây là một loại “quy hoạch ngành” theo pháp luật chuyên ngành (Luật Nhà ở).
“Nó mang bản chất là một công cụ quy hoạch nhưng nằm bên ngoài hệ thống quy hoạch, không có mối liên hệ gắn bó với các loại quy hoạch khác (một loại quy hoạch “vô hình”). Điều này dẫn đến chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm tròn vai trò công cụ điều tiết thị trường nhà ở”, ông Đỉnh nêu.
Ông Đỉnh cho rằng, quy trình lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở hoàn toàn không có bước lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư có liên quan (công việc bắt buộc phải làm khi lập quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng hay quy hoạch sử dụng đất).
“Nhân dân là người thụ hưởng trực tiếp sản phẩm nhà ở nhưng không được lấy ý kiến về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng không được hỏi ý kiến dù họ là chủ thể trực tiếp đầu tư, cung ứng nhà ở. Nguyên nhân bởi Luật Nhà ở không quy định việc lấy ý kiến về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở”, ông Đỉnh nói.
“Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mặc dù định hướng là một công cụ điều tiết quan trọng của Nhà nước nhưng đã thiếu đi cơ chế phản biện. Điều gì xảy ra nếu đơn vị tư vấn lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không đủ năng lực, nếu chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không bám sát nhu cầu thực tế hoặc thiếu tính dự báo, thiếu tầm nhìn, gây vướng mắc, cản trở quá trình triển khai?”, ông Đỉnh nêu.
Cũng theo ông Đỉnh, nếu như các quy hoạch khác sau khi được phê duyệt phải công khai theo trình tự luật định, gồm niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan, UBND các cấp... thì Luật Nhà ở chỉ quy định về đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
“Nhiều trường hợp doanh nghiệp không được tiếp cận thông tin, dẫn đến khi trình thẩm định chủ trương đầu tư dự án mới “ngã ngửa” vì dự án không có trong chương trình, kế hoạch (Luật Đầu tư quy định thẩm định dự án nhà ở, khu đô thị bắt buộc phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nếu không sẽ không được chấp thuận chủ trương đầu tư)”, ông Đỉnh cho hay.
Bỏ quy định về chiến lược phát triển nhà, để thị trường điều tiết?
Trước những bất hợp lý trên, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất bỏ toàn bộ quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
Ông Đỉnh phân tích, Luật Quy hoạch quy định nội dung quy hoạch tỉnh thể hiện định hướng phát triển, sắp xếp không gian và phân bổ nguồn lực cho các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh; phương hướng phát triển ngành quan trọng, tổ chức hoạt động kinh tế - xã hội, phương án quy hoạch hệ thống đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch...
Quy hoạch tỉnh có sự gắn kết với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, các quy hoạch ngành quốc gia và được xác định trên cùng thời kỳ quy hoạch (đều là 10 năm, hiện nay là thời kỳ 2021-2030)…
Trong khi đó, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở dù mang bản chất là công cụ quy hoạch nhưng không nằm trong hệ thống quy hoạch. Sự “xung đột” sẽ xuất hiện trong trường hợp chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh được lập cho giai đoạn khác với thời kỳ của quy hoạch tỉnh.
Trường hợp này, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở không được lập trên nền tảng các định hướng lớn về phát triển kinh tế - xã hội của quy hoạch tỉnh thì căn cứ vào đâu để dự báo nhu cầu nhà ở cần đầu tư? Chỉ tiêu nhu cầu nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong trường hợp này liệu có phù hợp với thực tiễn?
Ông Đỉnh nêu ví dụ, nếu năm 2022, UBND tỉnh X phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2022-2032 nhưng đến năm 2023 quy hoạch tỉnh X thời kỳ 2021-2030 mới được phê duyệt, trong đó xác định thêm nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới (sẽ kéo theo gia tăng dân số cơ học và nhu cầu nhà ở tăng cao), trường hợp này có phải điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở? Chương trình phát triển nhà ở trường hợp này có theo kịp sự phát triển và phản ánh được nhu cầu nhà ở trong thực tế?
“Khi chương trình phát triển nhà ở chưa điều chỉnh, nếu doanh nghiệp đề xuất các khu nhà ở phục vụ công nhân trong các khu công nghiệp mới xác định trong quy hoạch tỉnh sẽ không được chấp thuận. Vậy chương trình phát triển nhà ở là công cụ điều tiết hợp lý hay cản trở sự phát triển của thị trường?”, ông Đỉnh nói.
Mặt khác, ông Đỉnh nhấn mạnh điều 59 Luật Quy hoạch đã yêu cầu phải bãi bỏ các quy hoạch về đầu tư phát triển hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm cụ thể, ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ, sản phẩm được sản xuất, tiêu thụ. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở về bản chất là loại quy hoạch ấn định khối lượng, số lượng sản phẩm (ở đây là ấn định số lượng, diện tích nhà ở được xây dựng) nên cần phải bãi bỏ.
“Tôi cho rằng việc ban hành chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để ấn định, giới hạn số lượng nhà ở được xây dựng trong một giai đoạn là không cần thiết và đi ngược lại các quy luật khách quan của thị trường, đặc biệt là quy luật cung cầu”, ông Đỉnh nói.
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, về nguyên tắc, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư phải tìm hiểu thị trường và phải hiểu nhu cầu thị trường hơn cơ quan nhà nước. Việc can thiệp, giới hạn phát triển nhà ở hay bất kỳ loại “hàng hóa phổ thông” nào khác là giải pháp phi thị trường.
Nếu một doanh nghiệp điều tra và nhận thấy nhu cầu nhà ở lớn của người dân tại một khu vực, doanh nghiệp phải thực hiện rất nhiều thủ tục hành chính bao gồm cả xin cập nhật dự án vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc này làm tăng thủ tục hành chính, tạo cơ chế xin - cho, làm chậm quá trình phát triển.
“Nhà nước đã và đang quản lý hoạt động xây dựng thông qua công cụ quy hoạch. Trong quy hoạch xây dựng đã xác định rõ vị trí các khu đô thị, các khu nhà ở. Việc phát sinh thêm chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là không cần thiết và lãng phí chi phí lập. Bởi vậy, bãi bỏ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cần phải là ưu tiên hàng đầu trong xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Đỉnh nêu.
