Đánh thuế căn hộ giá cao nhằm hạn chế đầu cơ
Tại đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản đang được Bộ Tư pháp tổng hợp lấy ý kiến, cơ quan có thẩm quyền đã đề nghị đánh thuế cao đối với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2. Đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản.
Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ chung cư có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, nhằm góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập dân cư. Cụ thể, Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua, bán nhà hoặc giá theo bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành, được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà chung cư.
Ngoài đánh thuế căn hộ, Bộ Tài chính cũng đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản và đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần nhằm thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.
Đối với đất, Bộ Tài chính đề nghị nâng mức thuế suất (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở). Để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất và lộ trình tăng thuế suất phù hợp. Đối với nhà, giá tính thuế được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân (x) với giá của 1 m2. Khi thực hiện đánh thuế sẽ loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp.
Về thuế suất, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, Bộ Tài chính đề nghị quy định mức thuế suất nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.
Bộ Tài chính lý giải, hầu hết các quốc gia đều đánh thuế trong quá trình sử dụng đối với đất, nhà, công trình xây dựng (gọi chung là nhà), chỉ một vài quốc gia chỉ đánh thuế đất, trong đó có Việt Nam. Đánh thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng đất, nhà có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ, minh bạch thị trường bất động sản, tăng thu ngân sách… Bộ Tài chính cũng đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng. Riêng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế.
Cân nhắc nhiều yếu tố để đánh thuế căn hộ phù hợp
Các chuyên gia đã đưa ra nhiều ý kiến xung quanh đề xuất của Bộ Tài chính. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết Bộ Tài chính đã thai nghén luật thuế bất động sản từ năm 2014 mà đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu được, sẽ trình Quốc hội vào năm 2025 và thông qua thì năm 2026 sẽ áp dụng.
Tuy nhiên, theo ông Châu, áp dụng đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn phù hợp nữa hay không cần xem xét lại. Như thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng.
Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa. Chính vì vậy, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi ban hành thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.
"Đánh thuế bất động sản cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ làm tăng giá bất động sản. Nhưng phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỷ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỉ đồng là không ổn. Đồng thời đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất", ông Châu đề xuất.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam, lại cho rằng đề xuất đánh thuế nhà trên 50 triệu đồng/m2 là không hợp lý, bởi hiện nay nhà nước đã đánh thuế đối với chủ đầu tư lên đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế này đã cộng vào giá bán. Nếu đánh thuế thì nên áp dụng với căn thứ hai trở lên như các nước khác đang áp dụng.
Cân nhắc thời điểm đánh thuế căn hộ để phù hợp với diễn biến thị trường. Ảnh: H.T
Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Công Chánh cho rằng nên nâng ngưỡng giá đánh thuế lên 80 triệu đồng- 100 triệu đồng/m2. Vì thực tế, giá nhà tại TP.HCM đã leo thang gần chạm ngưỡng 50 triệu/m2 đối với căn hộ bình dân, trung cấp. Các dự án có giá dưới 40 triệu/m2 gần như đã tuyệt chủng.
Vị chuyên gia cho biết, dự kiến luật thuế bất động sản được Bộ Tài chính trình Quốc hội vào năm 2025 và nếu được thông qua năm 2026 sẽ có hiệu lực thi hành. Đến thời điểm đó giá bất động sản TP.HCM có thể sẽ còn tăng hơn nữa và khi đó mức giá 50 triệu đồng/m2 sẽ trở thành căn hộ bình dân chứ không còn được xếp vào cao cấp như hiện nay.
"Thực tế, tại TP.HCM hiện nay, căn hộ cao cấp đang ở mức từ trên 80 triệu đồng/m2. Nên việc đề xuất đánh thuế đối với những căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 là đánh vào đại đa số người mua nhà. Vì vậy để không lạc hậu khi ban hành và đánh vào đúng đối tượng là những người giàu như mục tiêu đề ra thì nên nâng mức áp dụng lên khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2", vị chuyên gia này đưa ra ý kiến và nói thêm rằng, không nên đánh đồng về mức áp dụng mà cần phân vùng để đánh thuế. Bởi TP.HCM hay các thành phố lớn giá bán căn hộ thường chênh lệch khá lớn so với các tỉnh thành khác.
