Kể từ mức đáy trong đợt điều chỉnh sâu của thị trường vừa qua (19/7), khu công nghiệp là nhóm cổ phiếu có mức độ hồi phục tốt bậc nhất, nhanh chóng tìm lại, thậm chí vượt đỉnh cũ, như KBC tăng 29%, GVR tăng 28%, IDC tăng 27%, VGC tăng 16,5%.
Giá cổ phiếu khu công nghiệp từng có nhịp rơi sâu vào nửa đầu tháng 7, khi KBC giảm tới 25%, từ 40.000 đồng/CP về 30.000 đồng/CP, GVR giảm 21,6% từ 37.000 đồng/CP về 29.000 đồng/CP.
Cổ phiếu ngành giảm nhanh cùng nhịp chung với thị trường, bên cạnh đó, nhà đầu tư lo ngại dịch bệnh diễn biến phức tạp, đặc biệt tại các tỉnh phía Nam ảnh hưởng lớn tới hình hình kinh doanh của nhóm ngành này.
Tuy nhiên đà hồi phục nhanh chóng thời gian qua, trong bối cảnh thị trường chứng khoán nói chung chưa có xu hướng rõ ràng, cho thấy dòng tiền lớn đang ưu tiên vào cổ phiếu khu công nghiệp, đồng nghĩa về kỳ vọng với sự bùng nổ của nhóm ngành này thời kỳ hậu đại dịch COVID-19.
Nhu cầu gia tăng sản xuất nhằm đáp ứng nguồn cầu hàng hoá, cùng xu hướng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam giúp các doanh nghiệp trong nước hưởng lợi. Một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn...
Việt Nam hiện vẫn duy trì được lợi thế cạnh tranh khi giá cho thuê đất khu công nghiệp thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia cùng hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7-8% tại khu vực phía Nam và 5-6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021.
Ngoài chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất. Ngoài ra, các công ty tại các khu công nghiệp còn được hưởng các ưu đãi khác như miễn thuế trong 2 đến 4 năm, giảm thuế trong 3 đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu
Quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 cũng sẽ giúp gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1.000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI.
Không chỉ vậy, việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, tập trung phát triển cơ sở hạ tầng như cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cảng Cái Mép – Thị Vải và Gemalink cũng giúp kết nối thuận tiện hơn với các khu công nghiệp.
Tiềm năng tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp năm 2021 là khả quan. Chứng khoán SSI nhận định các khu công nghiệp với diện tích cho thuê còn lại lớn như SZC, IDC, BCM, NTC, KBC được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tích cực.
Đối với KBC, thời gian tới, dự án KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh sẽ triển khai giai đoạn 1 với quỹ đất hơn 100ha, theo đó công ty bàn giao quỹ đất khoảng 60 ha cho các nhà đầu tư Đài Loan đã đặt trước. KBC cũng đã xin được chủ trương đầu tư KCN Tràng Duệ 3 từ tỉnh và đang xin giấy phép đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ. Trong năm 2021, KBC có thể sẽ tiếp tục bán đất công nghiệp khu vực này cho LG và các doanh nghiệp vệ tinh với giá bán ở mức 90 – 100 USD/m2.
Đáng chú ý, KBC cũng có khả năng triển khai dự án Khu Đô thị và Công nghiệp Tràng Cát (Hải Phòng) với tổng diện tích đất 581ha, dự kiến sẽ phát triển thành phức hợp KCN công nghệ cao, sân golf và KĐT với tổng vốn đầu tư cơ sở hạ tầng lên tới 6.300 tỷ đồng.
Trong khi đó, IDC hiện sở hữu quỹ đất lớn (495 ha) sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp: Phú Mỹ II (BRVT) diện tích đất thương phẩm còn lại 95 ha; Phú Mỹ mở rộng (BRVT) diện tích đất thương phẩm còn lại 264 ha, Quế Võ II (Bắc Ninh) diện tích đất thương phẩm còn lại 136 ha.
Năm 2021, IDC có thể sẽ bổ sung thêm quỹ đất thương phẩm từ dự án khu công nghiệp Hựu Thạnh – Long An. Dự án được khởi công vào tháng 6/2020, có quy mô 524,14 ha, vốn đầu tư khoảng 5.253 tỷ đồng, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê là hơn 398 ha. Dự kiến IDC sẽ phân bổ diện tích cho thuê với mức giá khoảng 100 USD/m2 /kỳ.
Trong nhóm khu công nghiệp, không thể bỏ qua 2 doanh nghiệp có quỹ đất vườn cao su chuyển đổi sang KCN lớn là PHR và GVR. Theo đó, PHR vẫn là doanh nghiệp có diện tích vườn cao su lớn tại tỉnh Bình Dương với định hướng chuyển đổi 10.000 ha cao su sang phát triển KCN trong 10 năm tới tại các vị trị đắc địa, qua đó đảm bảo triển vọng phát triển dài hạn của công ty.
Tiềm năng lợi nhuận từ mảng KCN của GVR cũng được ước tính tăng trong 2-3 năm tới do doanh nghiệp tiếp tục chuyển đổi đất trồng cao su (lên đến 15.000 ha) sang KCN tại các vị trí trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và Bình Phước.
Theo số liệu quý II/2021 của JLL, các KCN phía Bắc vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy trung bình ở mức 75%, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy bình quân của các KCN phía Nam là 85%. Số liệu này cho thấy tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện vẫn đang ở mức ổn định dù phải đối mặt với diễn biến phức tạp của dịch COVID-19.
Không chỉ tỷ lệ lấp đầy không sụt giảm, giá thuê đất KCN tại khu vực phía Nam vẫn tiếp tục tăng trong quý vừa qua và lập đỉnh giá trung bình mới với 113 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, giá thuê tại khu vực phía Bắc cũng đang ở mức cao 107 USD/m2/chu kỳ.
Tính đến ngày 20/8, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 19,12 tỷ USD, bằng 97,9% so với cùng kỳ năm 2020. Theo lĩnh vực đầu tư, các nhà ĐTNN đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt gần 9,3 tỷ USD, chiếm 48,4% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Nhu cầu về đất và cơ sở hạ tầng KCN theo đó cũng tăng lên, giúp cho kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết đạt được tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm nay.
