Ở đây nếu người chủ doanh nghiệp đã xem xét và thấy thích thú với lĩnh vực bất động sản thì Chiến lược đầu tư bất động sản sẽ phải trả lời câu hỏi:
Thị trường bất đống sản gồm những gì?
Nguồn lực đầu tư của mình là bao nhiêu?
Đầu tư vào đâu? vào sản phẩm nào?
Tổ chức thực hiện đầu tư như thế nào?
Bởi vì bất động sản là lĩnh vực rất rộng lớn nên nhà đầu tư cần có chiến lược phân tích, lựa chọn một phân khúc cụ thể phù hợp với doanh nghiệp của mình.
Để hiểu được điều này trước tiên phải hiểu thị trường mình định tham gia có những loại sản phẩm nào. Vậy thì các sản phẩm đầu tư bất động sản dành cho các chủ đầu tư là gì?
1. Phân loại các sản phẩm đầu tư bất động sản dành cho chủ đầu tư
Nhiều người thường phân loại các sản phẩm bất động sản như theo chức năng sử dụng ví dụ như sản phẩm nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp... nhưng tôi thích cách phân loại theo tính chất của đất vì tính chất của đất phản ánh rõ nét nhất bản chất của một bất động sản và sẽ không gây hiểu nhầm giữa các sản phẩm. Theo tính chất của đất sẽ có 2 loại bất động sản như sau:
1.1 Bất động sản nhóm đất ở lâu dài:
Là các sản phẩm bất động sản hình thành nên từ đất ở lâu dài. Nhóm sản phẩm này đa phần dành cho mục đích ở bao gồm: căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự, đất nền, nhà phố .. nhưng cũng có một số dạng lai giữa ở và kinh doanh như shophouse (tầng 1 kinh doanh, các tầng trên để ở), officetel (lai giữa chức năng ở và làm văn phòng), condotel (lai giữa chức năng căn hộ ở và căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng).
Nói tóm lại quan trọng nhất là tính chất đất của bạn là đất ở lâu dài. Còn tài sản trên đất có thể là bất cứ thứ gì bạn muốn. Bạn có thể để không dưới dạng đất nền, bạn có thể xây nhà để ở, xây cửa hàng, xây khách sạn để kinh doanh. Đối với đất ở có lẽ chỉ trừ làm công nghiệp là không làm được do các hạn chế về môi trường, nhưng mở xưởng tại nhà mà không gây ô nhiễm cũng chẳng ai cấm.
Khi bạn sở hữu đất ở, tùy theo từng thị trường mà bạn có thể phát triển các sản phầm phù hợp.
Ví dụ 1: Bạn để nguyên không xây dựng và bán dưới dạng đất nền. Sản phẩm này có đặc điểm là tính thanh khoản rất cao do mức giá hợp lý và cho khách hàng quyền chủ động trong việc xây dựng nhà ở (khi nào cần ở mới xây và được chủ động về kiến trúc). Sản phẩm này phù hợp với các khu vực như trung tâm thị trấn, trung tâm khu dân cư tại các tỉnh chưa phát triển. Khách hàng chính là người địa phương có nhu cầu mua cất giữ hoặc mở rộng nhà ở.
Trong quá trình khảo sát ở tỉnh Quảng Bình, tôi thấy có doanh nghiệp triển khai mô hình này rất thành công. Nếu các bạn có dịp qua các làng cá ven biển Quảng Bình thì sẽ thấy đây là các khu dân cư rất phát triển, người dân đi biển có thu nhập tốt, mật độ dân cư cao và nhu cầu nhà ở cũng cao. Phát hiện được nhu cầu ở tăng cao 1 doanh nghiệp đã đầu tư các mô hình khu đô thị mini (chỉ từ 2-3 Ha) nằm ở trung tâm hoặc vùng ven liền kề với khu làng cũ. Sản phẩm là đất chia lô có hạ tầng đường xá, điện nước, chiếu sáng đồng bộ. Dự án bán hết từ khi chưa làm xong hạ tầng.
Tuy nhiên mô hình đất nền trong giai đoạn 2019 trở lại đây không nhận được sự ủng hộ của các cấp chính quyền vì nó không giúp góp phần cải thiện cảnh quan và bộ mặt đô thị và còn gây ra những ý kiến về sự lãng phí đất đai. Rất nhiều chính quyền địa phương hiện nay đã không chấp nhận dự án bán đất nền và yêu cầu nhà đầu tư phải xây dựng nhà (thô).
Ví dụ 2: Bạn xây dựng nhà thô để bán: Như tôi vừa nói trên, nhiều chính quyền sẽ yêu cầu các chủ đầu tư phải xây dựng trước khi được bán nhà. Quy định này sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản của sản phẩm (nôm na là khó bán hơn) vì sản phẩm bán ra có giá cao hơn vì gồm cả giá đất và giá nhà xây thô.
Tuy nhiên cũng có cách để tạo ra sự khác biệt cho bán hàng ví dụ như bạn sẽ quảng cáo lần đầu tiên có 1 khu đô thị hiện đại và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như các tiện ích văn minh vì đúng là một khu đô thị xây thô hoàn thiện mặt ngoài đồng bộ nhìn sẽ hấp dẫn hơn nhiều một khu đất trống.
Ví dụ 3: Nếu như mảnh đất ở của bạn lại may mắn nằm trong đô thị và đủ rộng (vd 3000 m2 trở lên) thì hoàn toàn có thể nghĩ tới một dự án chung cư. Tuy nhiên để biến một mảnh đất thành chung cư sẽ cần nhiều vấn đề pháp lý phải giải quyết.
Hoặc bạn cũng có thể tham khao mô hình khu chia lô xây nhà bán (tôi đã cùng một số anh em thực hiện mô hình này khá thành công. Phương án là bạn mua 1 mảnh đất ở diện tích lớn, chia thành các mảnh nhỏ và xây dựng nhà trên từng mảnh nhỏ để bán. Mô hình này ở Hà Nội rất phổ biến ở khu vực Gia Lâm, Long Biên nơi có đất ở rộng do tiền thân là khu vực làng xã) Ngoài ra, đối với các mảnh đất ở có ưu thế về vị trí thương mại thì xây dựng cửa hàng, shop thương mại, nhà hàng sẽ hợp lý.
Hoặc nếu nằm trong khu vực đông dân cư có thể nghĩ tới mô hình các căn hộ dịch vụ cho thuê hoặc khách sạn nếu chưa có nhu cầu xây nhà để ở.
Các sản phẩm bất động sản nhóm ở thường nằm trong các dự án Khu Dân cư, Khu Đô thị, Dự án chung cư hoặc nằm độc lập như các sản phẩm nhà phố..
Theo quy định của pháp luật nhóm đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Người, tổ chức được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Theo Điều 179 Luật đất đai 2013).
Xuất phát từ tâm lý tích lũy và thích sở hữu lâu dài của người dân Việt Nam nên bất động sản nhóm ở có các đặc điểm gần nhất với tính chất sở hữu (không sở hữu được vì đất đai thuộc về Nhà nước) nên luôn là sản phẩm được quan tâm nhất trong số các loại hình bất động sản.
1.2 Bất động sản cho thuê:
Bất động sản cho thuê là các bất động sản được hình thành trên đất đi thuê của Nhà nước trong một thời hạn nhất định. Tùy theo tính chất của loại đất thuê mà Chủ đầu tư có thể phát triển các tài sản trên đất khác nhau để kinh doanh. Tính chất của loại đất thuê được quy định trong quy hoạch.
Ví dụ như đất thuê là đất công nghiệp thì chủ đầu tư có thể phát triển các dự án bất động sản công nghiệp ví dụ như xây dựng hạ tầng KCN, cụm công nghiệp để cho thuê lại, có thể xây dựng nhà xưởng, nhà máy để sản xuất.
Đối với các dự án mà đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dự án công nghiệp cũng được gọi là bất động sản công nghiệp, vd đất để làm trang trại điện gió, điện mặt trời, thủy điện hay xây dựng các công trình công nghiệp khác.
Nếu đất thuê là đất thương mại, dịch vụ, văn phòng thì có thể xây dựng các bất động sản là trung tâm thương mại, chợ, kios, văn phòng, dịch vụ. Hoặc nếu đất thuê là đất du lịch dịch vụ thì có thể xây dựng khách sạn, resort và các loại hình kinh doanh lưu trú khác.
Để tránh nhầm lẫn tôi cũng xin nói thêm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Gọi tên bất động sản nghỉ dưỡng là theo tính chất chức năng của dự án, nghĩa là các bất động sản nằm ở các khu du lịch, các vùng địa lý có khả năng khai thác du lịch.
Trong một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể có nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất thương mại, đất dịch vụ du lịch. Những căn hộ condotel nếu xây dựng trên phần đất ở của dự án thì hoàn toàn có chức năng như một chung cư nghĩa là ngoài lưu trú cũng có cả chức năng ở và được sở hữu lâu dài. Ngược lại nếu vẫn căn hộ condotel đó nhưng xây dựng trên phần đất dịch vụ du lịch thì chỉ có chức năng lưu trú tương tự như khách sạn.
Ở một số dự án nghỉ dưỡng phần biệt thự cũng có 2 dạng đất, đất ở và đất thuê, trong đó biệt thự xây dựng trên đất ở có thể bán cho khách hàng để sở hữu lâu dài. Mô hình này đặc biệt phổ biến ở các dự án tại Phú Quốc nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh.
Chính vì vậy khi mua đầu tư các dự án nghỉ dưỡng, khách hàng cần rất quan tâm tới tính chất của đất xây dựng công trình. Các chủ đầu tư cũng cần nói rõ với khách hàng về tính chất sở hữu của từng sản phẩm mặc dù về mặt tính chất sử dụng là như nhau.
2. Nguồn lực dành cho đầu tư bất động sản:
Sau khi đã có cái nhìn tổng quan về các sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư cần cân đối vấn đề nguồn lực bao gồm tài chính và con người để xem mình sẽ phù hợp với sản phẩm bất động sản nào.
2.1. Trước tiên là nguồn lực tài chính
Câu hỏi đầu tiên là tôi cần tối thiểu bao nhiêu tiền để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản. Chắc chắn sẽ không ai trả lời chính xác được câu hỏi này. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo các số liệu tương đối mà tôi đã đúc kết từ kinh nghiệm phát triển dự án dưới đây (sắp xếp theo yêu cầu vốn từ thấp đến cao) để lựa xem nhu cầu đầu tư của mình phù hợp với phân khúc nào:
a) Đầu tư khu chia lô xây nhà bán:
Như ở trên tôi đã trình bày cách làm tóm tắt của mô hình này là chủ đầu tư bỏ tiền mua 1 lô đất ở, tối thiểu khoảng 100 m2. Sau đó chia ra thành các lô nhỏ khoảng 30 m2, còn lại 10 m2 làm lối đi lại. Trên mỗi lô đất 30 m2 này sẽ xây nhà (trung bình 3,5 tầng) và bán cho người sử dụng.
Đối với mô hình này bạn cần 1 khoản đầu tư ban đầu để mua đất nhưng bởi vì đất bạn mua là đất ở lâu dài có sổ đỏ nên khoản tiền bạn cần sẽ chỉ là 30-40% giá trị đất, phần còn lại có thể vay ngân hàng và thế chấp bằng chính lô đất.
Sau khu mua đất bạn sẽ tiến hành phân lô và thiết kế, xin GPXD và có thể tiến hành bán hàng ngay do đó gánh nặng về tài chính không lớn. Thời gian quay vòng của 1 dự án loại này từ 6 tháng đến 1 năm tùy tốc độ xây dựng và bán hàng. Bạn cần biết thời gian quay vòng vì nó cũng liên quan tới chi phí tài chính bạn bỏ ra nuôi bộ máy.
b) Phát triển dự án khu dân cư, khu đô thị ở các tỉnh:
Đối với mô hình này chi phí đầu tiên phải bỏ ra là chi phí khảo sát tìm kiếm địa điểm và thực hiện các thủ tục của dự án. Mức độ đầu tư này thực sự rất vô cùng nhưng theo kinh nghiệm đúc kết của tôi khoảng 20 tỷ / 10 Ha.
Khoản chi phí tiếp theo khá lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Tùy theo khung giá đất ở từng địa phương mà mức chi phí này có thể lên tới hàng chục tỷ (thường khoảng 300-500k / m2). Tiếp nữa là các chi phí tư vấn như tư vấn khảo sát, đo đạc, lập quy hoạch, tư vấn thiết kế cơ sở, tư vấn đấu thầu..
Tiền sử dụng đất cũng là một khoản lớn nhất trong quá trình phát triển dự án vì hiện nay giá tính tiền sử dụng đất cũng đã khá tiệm cận với giá thị trường. Đây là khoản chi có thể lên tới hàng trăm tỷ. Những thị trường càng tốt tiền sử dụng đất càng cao, bù lại sản phẩm sau này cũng bán được giá cao.
Ngoài ta thì nhà đầu tư còn phải đầu tư hạ tầng trước khi có thể bán hàng thu tiền (đối với dự án bán đất nền) và đầu tư đến phần móng (đối với dự án yêu cầu bán nhà xây thô).
Thời gian để triển khai một dự án khu dân cư, khu đô thị này kéo dài khoảng 1 - 1,5 năm cho giai đoạn thủ tục. 6 tháng đến 1 năm cho giai đoạn GPMB (tuy nhiên nếu có vướng mắc thì thời gian GPMB có thể lâu hơn nữa. Nhưng cũng có những cách để rút ngắn quá trình này). Thông thường tổng thời gian từ lúc bắt đầu khảo sát cho tới khi đủ điều kiện bán hàng sẽ khoảng 3 năm. Nhà đầu tư cần nắm được thời gian này để tự đánh giá mình có đủ kiên nhẫn và đủ tài chính duy trì hoạt động bộ máy cho tới khi có thành quả hay không.
c) Đầu tư dự án chung cư:
Đầu tư 1 dự án chung cư là đã ở tầm chủ đầu tư lớn rồi. Lý do là dự án chung cư chỉ có thể đầu tư ở các tỉnh, thành phố phát triển. Mà đã ở các tỉnh này xin đất mới từ đầu để đầu tư là bất khả thi, chỉ có cách là mua lại đất từ các chủ đầu tư trước đó để phát triển tiếp. Chính vì vậy mà mô hình này đòi hỏi một lượng vốn lớn ngay từ ban đầu và một lượng vốn tiếp theo cho việc xây dựng.
Không chỉ có chung cư, các dự án xây dựng nhà cao tầng nói chung (khách sạn, condotel) hiện nay đều rất khó khăn về nguồn đất vì những vị trí đẹp có thể triển khai được đều đã có chủ và chỉ có thể mua lại.
d) Đầu tư dự án bất động sản công nghiệp:
Có thể lựa chọn giữa 2 quy mô là đầu tư cụm công nghiệp và khu công nghiệp. Về diện tích: Không có quy định cụ thể về diện tích tối đa hay tối thiểu của khu công nghiệp. Còn Cụm công nghiệp có diện tích tối thiểu 10 Ha và tối đa 75 Ha. Với cụm công nghiệp thuộc các huyện miền núi hay cụm công nghiệp làng nghề thì diện tích tối thiểu không dưới 5 ha. Về thủ tục: Khu công nghiệp phải được Chính phủ phê duyệt. Còn cụm công nghiệp do cấp tỉnh quyết định.
Hình thức đầu tư bất động sản công nghiệp cũng tương tự như đầu tư dự án đất nền. Nghĩa là cũng thực hiện các khâu thủ tục, đền bù GPMB, làm hạ tầng. Ở giai đoạn kinh doanh trong khi đất nền là bán cho khách hàng cá nhân thì bất động sản công nghiệp là cho thuê dài hạn với khách hàng tổ chức (đối tượng sẽ thu hẹp lại so với đất nền).
đ) Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ là mô hình đầu tư đòi hỏi nhiều nguồn lực nhất. Ngoài các công đoạn thủ tục như các dự án đầu tư đất nền và công nghiệp, để kinh doanh được bất động sản nghỉ dưỡng bạn còn phải đầu tư hoàn thiện dự án và tổ chức quản lý dự án. Về tài chính, bạn bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ nên rất cần một nền tài chính vững mạnh. Trong một số dự án nghỉ dưỡng có thành phần để bán giúp nhà đầu tư thu hồi nhanh một phần vốn đầu tư tuy nhiên về cơ bản bạn phải đầu tư hoàn thiện và tổ chức quản lý thật tốt mới có thể thu hồi vốn. Thời gian thu hồi vốn cũng khá lâu (ở thời kỳ đỉnh cao của du lịch, 1 dự án khách sạn 4 sao, có thành phần condotel để bán, nhưng cũng mất tới 12 năm để thu hồi vốn).
2.2. Yêu cầu nguồn lực con người
Bên cạnh về nguồn lực tài chính, bạn cần có nguồn lực về con người và căn cứ vào thời gian thực hiện đối với từng loại dự án nêu trên để cân đối nguồn lực cho bộ máy này (ví dụ như tiền lương cho nhân sự trong x năm).
Sau khi đã cân đối được năng lực tài chính và chọn được sản phẩm mình có thể đầu tư đúng với năng lực, chủ đầu tư bắt đầu tiến hành triển khai. Ở các phần sau tôi sẽ chia sẻ cách thức tổ chức bộ máy điển hình ở các chủ đầu tư ứng với từng mô hình đầu tư và cách thức triển khai của từng loại hình cũng như một số kinh nghiệm trong quá trình thực hiện.
Tác giả: Công Thành Vũ
