“Nóng” chuyện nhận đặt cọc “bán giấy lấy tiền” khi chưa hoàn thiện
Quyết định chủ trương đầu tư số 35/QĐ-UBND ngày 07/01/2019 của UBND thành phố Cần Thơ và Quyết định 1453/QĐ-UBND ngày 24/08/2020 của UBND quận Thốt Nốt về việc cho phép Công ty Cổ phần xây dựng thương mại Hoàng Gia làm chủ đầu tư khu đô thị mới 11,86ha, dự án Khu đô thị mới Hoàng Gia.
Trên thực tế, tại thời điểm mở bán là giữa tháng 11/2021, khi người dân đến mua và đặt cọc theo quảng cáo của Dự án khu đô thị mới Hoàng Gia vẫn đang là một bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện. Thậm chí, nhiều vị trí tại dự án còn chưa được san lấp mặt bằng, ngoại trừ những tuyến đường được bơm cát, đổ đá để làm đường đi...
Thế nhưng, Công ty cổ phần xây dựng thương mại Hoàng Gia và Công ty cổ phần tư vấn và phát triển Bất động sản Thiên Mã (THIÊN MÃ HOMES) là đơn vị phân phối độc quyền đã quảng bá rầm rộ và rao bán, thu tiền của khách hàng qua phiếu đặt cọc mỗi nền là 100 triệu đồng.
Không có cái gọi là “Phiếu đặt cọc, Phiếu báo có”
Doanh nghiệp không thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mà lập các giấy tờ khác (giấy đặt cọc, giấy báo có - PV) để thu tiền trước của khách hàng thì có đúng luật hay không?
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Hà Hồng Thảo, Trưởng Chi nhánh Văn phòng luật sư CENTA Việt Nam tại Cần thơ thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, do điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật buộc các chủ đầu tư phải hoàn tất mới có quyền xác lập hợp đồng kinh doanh nên hiện nay nhiều doanh nghiệp cố tình “lách luật” để huy động vốn. Đó là các loại giao dịch ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán tương lai… hoặc các hình thức bằng văn bản giao dịch khác nhưng thực chất đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án. Tôi nói ngay rằng, tất cả các loại hình thức giao dịch như thế khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, là đều trái pháp luật.
Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép
Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 19 của Nghị Định 99/2015 và Điều 9 của thông tư số 19/2016 đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/nhà thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải thông báo đầy đủ điều kiện bán của Sở.
Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận là trái quy pháp luật. Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền cọc để giữ chổ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định 99/2015 cũng quy định về việc cấm áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên, đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở...
Luật sư Hà Hồng Thảo cho biết thêm, chỉ có loại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở - tài sản gắn liền với đất, mua bán căn hộ, khi đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào giao dịch, là đúng quy định pháp luật. Còn lại các loại hợp đồng, văn bản giao dịch khác khi chưa đủ điều kiện như nói trên, đều là trái quy định pháp luật.
Tôi cho rằng, nếu các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch mà cố tình xác lập giao dịch nhằm huy động vốn, thì cơ quan chức năng cần thanh tra dự án, xác minh làm rõ các sai phạm để xử lý nghiêm, đảm bảo một thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh, tránh rủi ro cho người mua.
Tòa soạn Môi trường và Đô thị Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin!
Tấn Phát
