Bong bóng được kiểm soát, bất động sản bật tăng cả về nguồn cung và giá bán

Đáng chú ý, động thái kiểm soát dòng vốn vào BĐS cùng những chính sách siết phân lô bán nền, thuế chuyển nhượng… đã và đang tạo nhiều biến động đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên theo phân tích của các chuyên gia, nguồn cung và giá BĐS tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các thành phố lớn vẫn có biên độ tăng trong 6 tháng đầu năm 2022

Nguồn cung cải thiện, giá tiếp tục tăng

Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services chỉ ra trong 6 tháng đầu năm 2022, sau thời gian dài khan hiếm, nguồn cung thị trường cả nước có dấu hiệu khởi sắc. Cụ thể, tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 16.500 sản phẩm, cao hơn 44% so với cả năm 2021.

Đặc biệt, chỉ riêng trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 14.400 sản phẩm, tăng 4 lần theo quý. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 19.400 sản phẩm. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam với số lượng dự án mở mới nổi bật so với các khu vực khác. Nguồn cung thấp tầng mới trong 6 tháng đầu năm của TP. Hồ Chí Minh ghi nhận gần 600 sản phẩm, bằng cả năm 2021.

Tuy nhiên, số lượng dự án mới tại TP. Hồ Chí Minh lại có xu hướng giảm do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Trong khi đó, tại thị trường BĐS Hà Nội, vẫn duy trì trạng thái hạn chế nguồn cung trong quý II và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới chỉ xuất hiện cục bộ tại một số dự án đô thị lớn. Nguồn cung mới ghi nhận hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong đó, nguồn cung mới quý II ghi nhận hơn 3.200 sản phẩm, giảm 30% theo quý. Nguồn cung sơ cấp hơn 7.500 sản phẩm, giảm 43% theo quý. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, số lượng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại khu Đông (62%), khu Tây (31%).

Đáng chú ý, đà hồi phục của thị trường miền Trung được ghi nhận rõ khi chứng kiến sự gia tăng nguồn cung trong quý II với phân khúc thấp tầng tại Đà Nẵng, Quảng Nam, nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo sau thời gian ngưng do ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong 6 tháng qua, loại hình shophouse tập trung tại khu vực Phú Yên, Quảng Trị, dọc tuyến đường kết nối chính quy hoạch phát triển thương mại dịch vụ của các địa phương.

Về giá bán, nhiều quy định thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng nhà nước phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, dù vậy giá bán vẫn ghi nhận tăng tại các địa phương và nhiều phân khúc.

Mặt bằng giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý II ghi nhận mức 49 triệu/m2, tăng trung bình 10% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ khả quan ở các dự án mới mở bán (~70%). Giá nhà thấp tầng tại thị trường BĐS các tỉnh lân cận Hà Nội tăng từ 6 – 15%, trong đó, Hưng Yên thiết lập mặt bằng giá mới tại phân khúc nhà thấp tầng do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Dream City với giá 120 – 194 triệu/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trong quý II ghi nhận ở mức 65 triệu/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2% - 6%.

Trong đó, ở phân khúc đất nền, Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu/m2, Long An 40 triệu/m2 và Đồng Nai 39 triệu/m2. Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai lại ghi nhận mức giá cao nhất với 91 triệu/m2, Bình Dương giá cao nhất ở mức 80 triệu/m2, Long An chỉ ở mức 56 triệu/m2.

Riêng thị trường BĐS Miền Trung ghi nhận biên độ giá tăng cao ở một số khu vực như Khánh Hòa, Đà Nẵng, một số khu vực xảy ra hiện tượng sốt đất, các khu vực khác chỉ tăng nhẹ. Giá bán đất nền tại Miền Trung tăng từ 10% - 15%. Nhà liền thổ tại Đà Nẵng xác lập kỷ lục ở những dự án có vị trí trung tâm, gần sông, trong khi các khu vực khác có biên độ tăng thấp.

Nhiều biến động trong 6 tháng cuối năm

Cũng theo Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services, trong 6 tháng cuối năm 2022, tại thị trường TP. Hồ Chí Minh nguồn cung căn hộ có xu hướng giảm, trong khi tại Hà Nội nhà thấp tầng sẽ chiếm ưu thế.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại đây giữ xu hướng tăng trong 6 tháng cuối năm 2022. Nguồn cung 6 tháng cuối năm trên địa bàn dự kiến chủ yếu thuộc phân khúc nhà thấp tầng tại khu Tây. Tương tự, tại các khu vực lân cận Hà Nội, dự kiến nguồn cung thời gian tới nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm chủ đạo.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng cuối năm, nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây - Bắc. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn.

Các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm dự kiến chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương và Long An ở các khu vực ven Khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Tiến độ cơ sở hạ tầng tại các địa phương được thúc đẩy, các công trình giao thông được khởi công xây dựng là đòn bẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, dự báo số lượng dự án mới trong thời gian tới tại khu vực không tăng trưởng mạnh do chính sách siết quản lý BĐS.

Trong khi đó, miền Trung đang trở thành điểm đến hấp dẫn các nhà đầu tư khi hạ tầng được chú trọng đầu tư với các tuyến cao tốc, tuyến đường ven biển. Khách du lịch tăng trưởng mạnh mẽ sau dịch cũng tạo đà cho thị trường BĐS miền Trung tăng tốc. Cùng với đó, thị trường cũng gia tăng tốc độ phát triển khi các khó khăn về pháp lý BĐS du lịch được tháo gỡ.

Tại miền Tây, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới. Việc các khu công nghiệp được chú trọng quy hoạch và thu hút đầu tư tại các tỉnh miền Tây, sẽ đưa thị trường BĐS công nghiệp nơi đây phát triển mạnh, tạo đà tăng trưởng cho BĐS nhà ở. Tuy nhiên, số dự án mới dự báo không tăng trưởng nhiều do các chính sách siết quản lý BĐS.

Linh hoạt để khơi thông dòng vốn

Diển biến từ thực tế cho thấy, thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm siết chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS. Tuy nhiên, điều này đang khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc, làm cho thị trường BĐS giảm bớt nhà đầu cơ, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.