Tín hiệu hồi phục thị trường bất động sản cuối năm 2020
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo năm 2021.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, theo số liệu thống kê năm 2020, tại TP.HCM, đã có 31 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019 (Gồm có: 15.275 căn hộ với 1.023.269 m2 sàn xây dựng; 1.617 căn nhà thấp tầng với 515.340 m2 sàn xây dựng và 3 căn biệt thự 1.589 m2 sàn xây dựng).
Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, mặc dù chịu tác động của dịch Covid-19, giá bán nhà tại các dự án nằm trong phân khúc bình dân đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.
Nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh như Dự án Kiến Hưng (Hà Đông) có giá 200 - 250 triệu đồng/m2; Him Lam Vạn Phúc có giá 300 triệu đồng/m2... Giá đất tại các vùng Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.
Mặc dù đã có những tín hiệu phục hồi vào thời điểm cuối năm 2020, nhưng không ai có thể chắc chắn điều gì sẽ xảy ra trong năm 2021. Vì vậy, các chuyên gia của Colliers Việt Nam đã đưa ra một số dự đoán về thị trường bất động sản trong năm nay.
1 – Nhận định về diễn biến thị trường BĐS 2021. Đánh giá chung về tình hình giao dịch căn hộ thời điểm hiện tại.
Đợt bùng phát thứ ba của đại dịch Covid-19 sẽ có những ảnh hưởng khác nhau đến các phân khúc bất động sản (BĐS). Ngành hospitality bị ảnh hưởng nặng nề bậc nhất, minh chứng là trong thời gian trước và sau Tết, việc khách nội địa đã hủy hàng loạt kế hoạch nghỉ dưỡng, vé máy bay hay các quyết định đặt phòng khách sạn từ trước; khiến khó khăn thêm gấp bội trong bối cảnh khách quốc tế đến Việt Nam hết sức hạn chế.
Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 lại không có ảnh hưởng quá nhiều đến giá nhà ở trong năm 2020 khi mà các phân khúc căn hộ và BĐS liền thổ đều ghi nhận sự tăng giá so với 2019. Các giao dịch vẫn khá sôi động và chủ đầu tư, bên môi giới lẫn khách mua chọn phương thức tương tác online nhiều hơn so với phương thức trao đổi trực tiếp như trước kia. Không ít người mua hướng đến các mục tiêu đầu tư dài hạn, trông đợi tìm kiếm lợi nhuận khi dịch Covid-19 được khống chế hoàn toàn, bên cạnh đà phát triển cơ sở hạ tầng và tăng trưởng kinh tế nói chung sẽ tác động khiến giá BĐS tiếp tục đi lên. Tuy vậy, trong trường hợp đại dịch Covid-19 tiếp tục ảnh hưởng trong lâu dài, các chủ đầu tư nhiều dự án sẽ ít nhiều gặp khó khăn về tài chính hoặc cố gắng chờ đợi để có được thời điểm thuận lợi nhất cho việc mở bán.
Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là ngôi sao sáng đại diện cho thị trường bất động sản năm nay, chứng tỏ sức bền đáng kinh ngạc nhất trong đại dịch. Cùng với sự bùng nổ của thương mại điện tử làm gia tăng nhu cầu thuê kho bãi chứa hàng, xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc và Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) khiến nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và dịch vụ hậu cần tiếp tục tăng lên trong năm 2021.
Việt Nam sẽ tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế trong năm Tân Sửu ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Do tỷ lệ lấp đầy cao ở các khu công nghiệp trọng điểm của Hà Nội và TP HCM, cùng với việc quỹ đất hạn chế, nên các tỉnh lân cận đang trở thành điểm nóng mới.
Trong đó, Đồng Nai và Long An được trông đợi sẽ trở thành các trung tâm mới của bất động sản công nghiệp phía Nam, trong khi quốc lộ 51 từ TP HCM đi qua Khu công nghiệp Nhơn Trạch nối với thành phố Bà Rịa sẽ là trợ lực giúp Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành địa điểm hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư. Chúng tôi tin rằng giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.
Về tình hình giao dịch căn hộ đầu năm, do vừa chịu ảnh hưởng của đại dịch, lại vừa trải qua mùa Tết nên bất động sản và nhiều ngành kinh tế khác vẫn tương đối trầm lắng. Dễ hiểu khi số lượng giao dịch căn hộ chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc.
Tuy nhiên, giá chào bán các phân khúc căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng bất chấp các đoán định cho rằng giá sẽ giảm do dịch bệnh phức tạp.
Nếu xét về một kịch bản lạc quan, rằng kinh tế sẽ hồi phục tốt hơn trong năm 2021 này, thì các dự án được mở bán sẽ nhiều hơn, phản ứng của thị trường cũng tích cực hơn. Trường hợp các đợt tiêm vaccine sớm mang đến hiệu quả trên diện rộng, khách du lịch và chuyên gia quốc tế dần trở lại, các hoạt động kinh tế xuyên biên giới được hồi phục gần như trước dịch thì như một phản ứng dây chuyền, các giao dịch BĐS sẽ sớm trở nên sôi động ở các địa phương gần TP HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương hay Bình Phước.
Năm 2021, phân khúc nào có khả năng sinh lợi ổn định?
Bất động sản vẫn là nguồn đầu tư quan trọng và diễn biến giá cho thấy giá BĐS vẫn tăng trong năm 2020 ở các phân khúc căn hộ bất chấp đại dịch Covid-19. Mặc dù mật độ cư dân của Việt Nam cao hơn một số nước trong khu vực như Thái Lan nhưng diện tích căn hộ trung bình tính trên đầu người vẫn thuộc diện thấp bậc nhất khu vực, do đó vẫn còn nhiều cơ hội để bung ra các nguồn cung mới nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Bên cạnh đó, bất động sản liền thổ vẫn có nhu cầu tương đối cao và nguồn cung thì lại hạn chế ở các thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, và giá có thể tiếp tục tăng trong năm 2021. Từ quan sát của chúng tôi, bất động sản liền thổ ở một số khu vực lân cận TP HCM như Đồng Nai là phân khúc nhận được sự quan tâm bậc nhất của người mua. Đó là những dự án quy mô tương đối lớn, khá xa trung tâm và ở những khu vực có cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh và dễ dàng tiếp cận TP HCM. Một ví dụ điển hình là Aqua City của Novaland.
Có nên dùng đòn bẩy tài chính ở thời điểm này không?
Năm 2021, lãi suất vay mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục giảm và quy định cho vay cũng “mở” hơn do nhiều ngân hàng thương mại có dòng tiền dương. Rõ ràng đây là cơ hội để các nhà đầu tư xem xét sử dụng đòn bẩy tài chính trước khi quyết định giao dịch. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ nên viện đến đòn bẩy tài chính nếu chắc chắn rằng bản thân mình có được nền tảng tài chính ổn định trong giai đoạn kinh tế đang gặp khó khăn chung này, bên cạnh việc xem xét toàn diện, thấu đáo chiến lược đầu tư của mình.
Ông David Jackson là Tổng Giám Đốc của Colliers Việt Nam cùng các chuyên gia có 3 lời khuyên chính cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này.
Đầu tiên là cần nắm chắc tình hình tài chính của chính mình, bao gồm dòng tiền.
Do đặc thù của giai đoạn khó khăn này, việc tìm ra người mua lại bất động sản sẽ không nhanh như trước kia và nhà đầu tư vẫn phải duy trì các khoản thanh toán theo định kỳ cùng với lãi vay (nếu có).
Điều tiếp theo là các nguyên tắc “kinh điển”, liên quan đến uy tín của chủ đầu tư, đánh giá tổng thể của khách hàng đối với các dự án mà chủ đầu tư triển khai trước đây hay giấy tờ pháp lý của dự án. Xem xét vị trí tọa lạc của dự án trong tương quan với cơ sở hạ tầng của khu vực xung quanh, tiện ích nội khu cũng hết sức quan trọng.
Thứ 3 là, cơ hội cho nhà đầu tư ở các địa phương có kết nối tốt với hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn khá nhiều, nhất là những tỉnh thành có cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đang phát triển năng động. Ví dụ, bất động sản nhà ở tại một số tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương có khả năng tăng giá lên đến 10% khi mà ngày càng nhiều người xem các địa phương này là nơi sinh sống thuận tiện để làm việc tại các khu công nghiệp cũng như di chuyển thuận lợi đến 2 “đầu tàu” kinh tế cả nước.
Bao Huy
